Nejlepší odpověď
Koupil jsem a prodal mnoho domů, ve kterých jsem žil, a také jsem si po mnoho let pronajímal domy. Na základě těchto zkušeností vím, že s vlastnictvím domu je spojeno mnoho výhod, ale pouze některé z nich poskytují návratnost původního (např. záloha) a průběžné (např. měsíční platby), které provádíte jako majitel domu. I když jsem viděl vaši otázku položenou ostatními, přemýšlel jsem, když jsem četl váš příspěvek Quora, zda je možné odpovědět na vaši otázku pouze na základě související matematiky – koneckonců, logická způsob, jak zjistit, zda je jedna investice lepší než jiná, je měření, které poskytuje lepší návratnost. S ohledem na to jsem sestavil tabulku, která se pokouší vypočítat výdaje a zisky pro nájemce oproti majiteli domu. Rychle bylo zřejmé, že budu muset učinit řadu předpokladů, z nichž každý může dramaticky zkreslit výsledky ve prospěch jedné nebo druhé možnosti. I když jsem se pokusil použít předpoklady, které by udržely rozumnou kontrolu, je pravděpodobně bezpečné říci, že někteří budou nesouhlasit, takže výsledky, které popisuji níže, jsou jednoduše zajímavým cvičením, které může některým nabídnout vodítko, ale nikdo by je neměl považovat za přesvědčivé.
Kvůli cvičení jsem předpokládal následující:
Majitel domu:
- Kupní cena domu: 190 000 $ (střední cena domu při dalším prodeji) v roce 2014). Hodnota se každoročně zvyšuje o 5\%.
- Záloha: 38 000 USD (20\% z kupní ceny)
- Konečné náklady: 9 500 USD (5\% z kupní ceny)
- Úroková sazba hypotéky: 4\%
- Doba hypotéky: 30 let
- Roční náklady na údržbu domu: 10\% z hypotéky
- Sazba daně z nemovitosti: 1 \%
- Pojistná sazba: 1 200 $ ročně
- Sazba daně z příjmu: 15\%
Nájemce:
- Měsíční nájem: 950 $ (ročně se zvyšuje o 5\%)
- Sazba daně z příjmu: 15\%
- vydělaná úroková sazba: 5\%, složená (tak nějak)
Ne te: Abychom poskytli rozumné srovnání vlastnictví a pronájmu, předpokládal jsem, že nájemce má k dispozici výši zálohy na investici. Odůvodnění tohoto postupu je jednoduché – pokud nájemce nemá k dispozici zálohu, je nepravděpodobné, že by měl možnost stát se majitelem domu. Tento předpoklad je pro mé výpočty zásadní, protože výdělky z těchto peněz podstatně přispívají k úvěrům, které vznikly nájemce, protože tyto výdělky se slučují za jakékoli časové období, které si nájemce pronajímá.
U majitele domu jsem vypočítal odpočet daně z příjmu u všech splátek hypotéky za prvních 20 let a za posledních 10 let žádný. Důvodem je to, že u 30letých hypoték se celkový úrok obecně rovná 2násobku částky jistiny. Vytváří se tak situace, že většina vaší splátky hypotéky v prvních letech jsou úroky a většina je jistina v pozdějších letech. Můj výpočet byl zkratkou ale po celou dobu životnosti hypotéky je její přiměřenost téměř přesná.
Výsledky mé tabulky byly více než trochu překvapivé. Pokud jsou moje předpoklady přiměřeně platné a moje výpočty jsou Správně, je skutečně levnější být nájemcem (tedy „lepší“ investice) po dobu 30 let, kdy majitel domu splácí hypotéku a udržuje dům. Ve skutečnosti moje tabulka na začátku naznačuje, že je asi o 10\% levnější a postupem času se stále zlepšuje. Celá tato výhoda končí, když majitel domu splatí hypotéku 30 let v budoucnosti a začne rychle zlepšovat návratnost investice – i když bude trvat mnoho let, než se dostane do bodu zvratu. Jakékoli období pronájmu kratší než 30 let (za předpokladu srovnání s 30letou hypotékou) by mělo být „lepší investicí“, pokud jsou nemovitosti zhruba stejné velikosti, vlastností a umístění a rozdíl mezi splácením hypotéky (jistina + pouze úrok ) a nájemné je asi + 25\%, které jsem použil.
Zajímalo by mě slyšet další přispěvatele Quora, kteří jsou ochotni podstoupit nebo podstoupit stejné cvičení.
Odpověď
Záleží na tom, na jakých trzích se nacházíte a co ještě děláte.
Většina trhů je taková, že nemůžete doufat, že budete mít nižší průměrné měsíční výdaje bydlení tím, že vlastníte, pokud na dům nedáte alespoň 20\%.
Předstírejte, že nemáte žádné zálohy. Možná si budete moci pronajmout přesně stejný dům za 1000 / m nebo ho koupit za 1500 / m. Tento rozdíl 500 $ / m je vlastní kapitál v domě a je v podstatě na spořicím účtu, dokud dům neprodáte, pak se vám vrátí zpět.
Pokud máte těch 1500 / m a vlastníte, pak vy musí to dát na spořicí účet. Pokud si pronajmete, pak máte 500 $ / m, s nimiž můžete investovat.
Pokud zbytečných 500 $ / m utratíte za hloupé věci, rozhodně by bylo lepší, kdybyste je neměli a jen vlastnili.500 $ / m nucených úspor vás nakonec někam přivede a $ 0 / m úspor rozhodně ne.
Pokud použijete těchto 500 $ / m na něco lepšího než dům, možná vám bude lépe pronajmout si .
Otočte to a předstírejte, že máte zálohu. Na 200k dům možná budete muset dostat hypotéku až na 160k, abyste měli rovné nájemné. Možná budete muset dát 40k a dalších 10k, abyste koupili dům a vyhradit si 10k, až se věci rozbijí. To je 60k na „vyrovnání“ s průměrným měsíčním výdajem.
Těch 60k byste místo toho mohli investovat do něčeho, co je lepší než spořicí účet.
Pokud si můžete rovnou koupit 200k dům za 160k, protože bývalý majitel je nucen prodávat za špatných okolností, pak téměř určitě vyjdete dopředu tím, že budete vlastnit.
Pokud si koupíte dům za 200k za 240k, protože opravdu chcete právě ten dům , pravděpodobně by vám bylo lépe pronajmout si.
Některé trhy jsou pro nájemce obzvláště špatné a některé trhy jsou pro majitele zvlášť špatné. To se také týká. Je však docela vzácné, že rozdíl je obrovský.
Pokud vzestupně měníte zaměstnání, abyste zvýšili výplatu, je téměř určitě lepší si pronajmout. Pokud si myslíte, že budete po zbytek svého života ve stejné oblasti, pravděpodobně si budete chtít dům koupit a nepohybovat se.