Nejlepší odpověď
Díky za A2A Joshe. Nejčastěji najdete nového nájemce, pouze poplatek je měsíční nájemné rozdělené mezi agenta, kterého si najmete, aby jej uvedl, a agenta, který nájemce přivede. Agenti to ukazují stejně, jako ukazují domy, takže to může přijít ukázat tolik agentů, ale vy zaplatíte svému agentovi měsíční nájem a oni zaplatí agentovi, který nájemce přivede.
Na rozdíl od nemovitosti k prodeji, kde je provize je rozdělen 50/50, nájemné má tendenci být 75\% pro agenta, kterého najmete, a 25\% pro agenta, který nájemce přivede. Agent, kterého si najmete, je více motivován, aby také získal nájemce a získal plné měsíční nájemné, takže obvykle nejsou ochotni platit více než 25\% z toho druhému agentovi.
Pokud najmout správce nemovitosti, který může, ale nemusí být také realitním agentem, obvykle účtuje 10\% z nájemného měsíčně, aby inkasoval nájemné a odpovídal na opravy od nájemce po celou dobu pronájmu. Pokud je najmete oba, aby spravovali nemovitost a našli nového nájemce, často si předem účtují pouze 1/2 měsíce nájmu. Takže nechcete někoho najmout, aby našel nájemce, a poté, co nájemce rozhodne, najmete správce nemovitosti. Ušetříte peníze, pokud od začátku děláte obě se stejnou osobou.
To je to, CO dostávají normálně. Zeptali jste se, JAK dostanou zaplaceno. Všichni agenti musí být placeni prostřednictvím své společnosti, takže nájemce obvykle napíše svůj první měsíční šek do společnosti agenta. JAK bude agent placen, je z peněz získaných od nájemce.
Odpověď
Jak realitní agenti vydělávají peníze nájemné, a proč se tak zdráhají provádět opravy?
Používáte „agenta“, jako by to znamenalo „pronajímatele“.
Agenti ve skutečnosti nedělají peníze z nájemného. Provize vyplácená majitelem za zařazení nemovitosti a nalezení nájemce je obvykle relativně malá za množství práce. Tady ve Vegas je standardní provize za pronájem 600 $, rozdělená mezi agenta pronajímatele a nájemce „agent (minus poplatky jejich makléře, pokud existují).
Není odpovědností agenta provádět opravy nemovitosti.
Vlastník nebo pronajímatel , vydělává peníze tím, že každý měsíc vybírá více z nájemného, než kolik ho majetek stojí. Mezi tyto náklady patří hypotéka, pojištění, majetkové daně, kanalizace, odpadky, poplatky HOA, opravy, provize, terénní úpravy, poplatky za vylepšení města / kraje, právní poplatky, licence (jsou-li nějaké) atd.
Někteří realitní kanceláře mají také licenci jako správci nemovitostí. Působí jako „prostředník“ mezi pronajímatelem a nájemcem. PM najde nájemce, vytvoří leasing pro každou stranu k podpisu, vybírá nájemné, koordinuje pracovní příkazy, platí účty atd.
Ale … mohou dělat jen to, co autorizuje. Většina společností PM dostává všeobecné povolení ke schválení a placení účtů do stanovené částky. Může to být 200 $ nebo 500 $. Nebo nemusí mít povolení něco dělat. Pokud oprava překročí jejich autoritu, musí před autorizací jakékoli opravy odeslat žádost vlastníkovi a získat jeho souhlas. Většina společností PM má buď vlastní tým údržby nebo seznam důvěryhodných prodejců, které používají / doporučují. Někteří majitelé dávají přednost najímání vlastních dodavatelů k provádění větších oprav (například střešních nebo elektrických).
Jakmile je práce autorizována vlastníkem, kontaktuje PM servisního technika a požádá o opravu. Servisní společnost má svůj vlastní plán, a pokud jsou zaneprázdněni, může chvíli trvat, než se k vám dostanou, zejména v případě nouzové opravy. V závislosti na smlouvě společnosti PM s vlastníkem, buď PM zaplatí účet a vystaví fakturu majiteli nebo předají fakturu majiteli, který ji zaplatí přímo.
Nyní, proč se majitelé zdráhají provádět opravy: je to velmi krátkozraký způsob, jak maximalizovat měsíční příjem.
Vzhledem k tomu, že pronajatá nemovitost stárne, potřebuje více údržby. Všechno má očekávanou životnost – spotřebiče, koberce, střecha. Vše bude nakonec vyžadovat servis. Pokud má majitel několik pronajatých nemovitostí stejné věku, mohli by všichni nakonec potřebovat údržbu současně. To může být velmi drahé, i když majitel má záruku na dům. U některých pronajímatelů jsou jejich ziskové marže tak nízké každý měsíc, že si údržbu nemohou dovolit. To jsou lidé, kteří by neměli být pronajímateli.
Je krátkozraké ze strany majitele zanedbávat opravy. Existuje staré rčení: Časem ušetří devět. Oprava malého úniku nyní zabraňuje potřebě větších oprav v důsledku poškození vodou a sanace plísní později. Správná údržba také udržuje hodnotu nemovitosti a rentabilitu domu. Nemůžete získat plnou tržní hodnotu, ať už k pronájmu nebo prodeji, na majetku, který nebyl zachován.