Bedste svar
Jeg har købt og solgt mange huse, hvor jeg boede, og jeg har også lejet hjem i mange år. Baseret på disse erfaringer ved jeg, at der er mange fordele forbundet med boligejerskab, men kun nogle af dem giver et afkast på originalen (f.eks. udbetaling) og løbende (f.eks. månedlige betalinger), du foretager som boligejer. Selvom jeg har set dit spørgsmål stillet af andre, spekulerede jeg på, da jeg læste dit Quora-indlæg, om det var muligt at besvare dit spørgsmål udelukkende baseret på den tilknyttede matematik – trods alt den logiske måde at afgøre, om en investering er bedre end en anden, er at måle, hvilket giver bedre afkast. Med det i tankerne sammensatte jeg et regneark, der forsøger at beregne udgifter og gevinster for en lejer versus en boligejer. Hvad der blev hurtigt indlysende er, at jeg bliver nødt til at komme med en række antagelser, hvoraf en hvilken som helst kunne skæve resultaterne dramatisk til fordel for den ene eller den anden mulighed. Mens jeg forsøgte at bruge antagelser, der ville holde op til en rimelig kontrol, er det sandsynligvis sikkert at sige, at nogle er uenige, og resultaterne, som jeg beskriver nedenfor, er simpelthen en interessant øvelse, der kan give vejledning for nogle, men som ikke bør betragtes som afgørende af nogen.
Af hensyn til min øvelse antog jeg følgende:
Husejer:
- Købspris på hus: $ 190.000 (den gennemsnitlige videresalgspris i 2014). Værdien stiger med 5\% årligt.
- Udbetaling: $ 38.000 (20\% af købsprisen)
- Lukningsomkostninger: $ 9.500 (5\% af købsprisen)
- Panterente: 4\%
- Pantperiode: 30 år
- Årlige udgifter til vedligeholdelse af boliger: 10\% af pantbetalinger
- Skattesats for fast ejendom: 1 \%
- Forsikringssats: $ 1200 / år
- Indkomstskattesats: 15\%
Lejer:
- Månedlig leje: $ 950 (øges med 5\% årligt)
- Indkomstskattesats: 15\%
- Optjent rentesats: 5\%, sammensat (slags)
Nej te: For at give en rimelig sammenligning af at eje versus leje antog jeg, at lejeren har størrelsen af udbetalingen til rådighed for investering. Begrundelsen for dette er enkel – hvis lejer ikke har udbetalingen til rådighed, er det usandsynligt, at han har mulighed for at blive boligejer. Denne antagelse er afgørende for mine beregninger, fordi indtjeningen på disse penge bidrager væsentligt til de kreditter, der er tilført lejeren, fordi denne indtjening er sammensat over det tidsrum, som lejeren lejer.
For husejeren beregnede jeg et indkomstskattefradrag for alle pantbetalinger i de første 20 år og ingen for de sidste 10. Min begrundelsen for dette er, at i 30-årige realkreditlån er den samlede rente generelt lig med 2 gange hovedstolen. Dette skaber en situation, hvor det meste af din realkreditudbetaling i de tidligste år er renter, og mest er hovedstol i de senere år. Min beregning tog en genvej men i løbet af pantets levetid er det rimeligt tæt på nøjagtigt.
Resultaterne af mit regneark var mere end lidt overraskende. Hvis mine antagelser er rimelige, og mine beregninger er korrekt, det er faktisk billigere at være lejer (dermed en “bedre” investering) i hele den 30-årige periode, hvor boligejer foretager pantbetalinger og vedligeholder huset. Faktisk foreslår mit regneark, at det er omkring 10\% billigere i starten og fortsætter med at blive bedre over tid. Al denne fordel slutter, når husejeren betaler pantet i 30 år i fremtiden og begynder hurtigt at forbedre investeringsafkastet – selvom det vil tage mange år at komme til break-even-punktet. Enhver periode med leje mindre end 30 år (forudsat en sammenligning med et 30-årigt pant), bør være den “bedre investering”, hvis ejendommene er stort set ens i størrelse, funktioner og placering og forskellen mellem pantbetalingen (hovedstol + kun renter ) og husleje er ca. + 25\%, som jeg har brugt.
Jeg ville være interesseret i at høre fra andre Quora-bidragydere, der er villige til at gennemgå eller har gennemgået den samme øvelse.
Svar
Det afhænger af ting som hvilke markeder du befinder dig i, og hvad du ellers gør.
De fleste markeder er sådan, at du ikke kan håbe på at have en lavere månedlig gennemsnitlig udgift for boliger ved at eje, hvis du ikke lægger mindst 20\% ned på huset.
Lad som om du ikke har nogen nedbetaling. Du kan muligvis leje nøjagtigt det samme hus for 1000 / m eller købe det for 1500 / m. Denne forskel på $ 500 / m er egenkapital i huset, og det er dybest set på en opsparingskonto, indtil du sælger huset, så får du det tilbage.
Hvis du har den 1500 / m, og du ejer, så er nødt til at lægge det på en opsparingskonto. Hvis du lejer, har du $ 500 / m at investere i.
Hvis du spilder de $ 500 / m på dumme ting, ville du helt sikkert have været bedre ikke at have det og bare eje.Tvunget besparelse på $ 500 / m vil til sidst give dig et sted, og $ 0 / m besparelser vil bestemt ikke.
Hvis du bruger de $ 500 / m på noget bedre end et hus, er det måske bedre at leje .
Vend det og lad som om du har et forskud. På et 200k hus skal du muligvis få pantet ned til 160k for at have samme leje. Måske er du nødt til at lægge 40k og endnu 10k for at købe huset og reservere 10k til når ting går i stykker. Det er 60k for at “bryde lige” på det månedlige gennemsnitlige udlæg.
Du kan investere de 60k i stedet for noget, der er bedre end en opsparingskonto
Hvis du bare er i stand til lige at købe en 200k hus til 160k, fordi den tidligere ejer bliver tvunget til at sælge under dårlige omstændigheder, så vil du næsten helt sikkert komme ud ved at eje.
Hvis du køber et 200k hus til 240k, fordi du virkelig vil have netop det hus , ville du sandsynligvis have haft det bedre at leje.
Nogle markeder er dog bare særligt dårlige for lejere, og nogle markeder er særligt dårlige for ejere. Det spiller også ind. Det er dog ret sjældent, at forskellen er enorm.
Hvis du opadgående skifter job for at øge din løn, er det næsten helt sikkert bedre at leje. Hvis du tror, du vil være i samme område resten af dit liv, vil du sandsynligvis købe huset og ikke flytte rundt.