La mejor respuesta
Gracias por la A2A Josh. Por lo general, para encontrar un nuevo inquilino solo el cargo es un mes de alquiler dividido entre el agente que contrata para incluirlo y el agente que trae al inquilino. Los agentes lo muestran de la misma manera que muestran las casas, por lo que muchos agentes pueden venir a mostrarlo, pero usted le paga a su agente un mes de alquiler y ellos le pagan al agente que trae al inquilino.
A diferencia de las propiedades en venta donde la comisión se divide 50/50, los alquileres tienden a ser 75\% para el agente que contrata y 25\% para el agente que trae al inquilino. Existe más incentivo para que el agente que contrate obtenga también al inquilino y obtenga el alquiler completo de un mes, por lo que generalmente no está dispuesto a pagar más del 25\% al otro agente.
Si usted contratar a un administrador de la propiedad que puede o no ser también un agente de bienes raíces, normalmente cobran el 10\% del alquiler por mes para cobrar los alquileres y responder a las llamadas de reparación del inquilino durante todo el período de arrendamiento. Si los contrata a ambos para administrar la propiedad y encontrar al nuevo inquilino, a menudo solo cobran 1/2 mes de alquiler por adelantado. Por lo tanto, no desea contratar a nadie para encontrar un inquilino y luego, después de que el inquilino decida contratar a un administrador de la propiedad. Ahorrará dinero si hace ambas cosas con la misma persona desde el principio.
Eso es lo que les pagan normalmente. Preguntaste CÓMO les pagan. Todos los agentes deben ser pagados a través de su Compañía, por lo que normalmente el inquilino escribe su cheque del primer mes a nombre de la Compañía del agente. La CÓMO se le paga a un agente es del dinero que se le cobra al inquilino.
Respuesta
¿Cómo ganan dinero los agentes inmobiliarios con alquileres, y ¿por qué son tan reacios a hacer reparaciones?
Estás usando «agente» como si significara «arrendador».
Los agentes en realidad no hacen dinero de los alquileres. La comisión que paga el propietario por publicar una propiedad y encontrar un inquilino suele ser relativamente pequeña para la cantidad de trabajo involucrada. Aquí en Las Vegas, la comisión de alquiler estándar es de $ 600, dividida entre el agente del propietario y el inquilino el agente (menos los honorarios de su corredor, si los hubiera).
No es responsabilidad del agente hacer reparaciones en la propiedad.
El propietario o arrendador , gana dinero al cobrar más en alquiler de lo que le cuesta la propiedad cada mes. Esos costos incluyen la hipoteca, el seguro, los impuestos a la propiedad, el alcantarillado, la basura, las tarifas de la HOA, las reparaciones, las comisiones, el paisajismo, las tarifas de mejora de la ciudad / condado, las tarifas legales, las licencias (si las hubiera), etc.
Algunos agentes inmobiliarios también tienen licencia como administradores de propiedades. Actúan como un «intermediario» entre el propietario y el inquilino. El PM encuentra inquilinos, crea el contrato de arrendamiento para que lo firme cada parte, cobra el alquiler, coordina las órdenes de trabajo, paga las facturas, etc.
Pero… solo pueden hacer lo que el propietario autoriza. La mayoría de las empresas de PM obtienen un permiso general para aprobar y pagar facturas hasta un monto fijo. Podría ser de $ 200 o $ 500. O puede que no tengan permiso para hacer nada. Si la reparación va a exceder su autoridad, deben enviar la solicitud al propietario y obtener su aprobación antes de que se pueda autorizar cualquier reparación. La mayoría de las empresas de PM tienen su propio equipo de mantenimiento o una lista de proveedores de confianza que utilizan o recomiendan. Algunos propietarios prefieren contratar a sus propios contratistas para realizar reparaciones importantes (como techos o electricidad).
Una vez que el propietario autoriza el trabajo, el PM se comunica con el técnico y solicita las reparaciones. La empresa de servicios tiene su propio horario y, si están ocupados, podrían tardar un poco en llegar a usted, especialmente si se trata de una reparación que no sea de emergencia. Dependiendo del contrato de la empresa de mantenimiento preventivo con el propietario, paga la factura y factura al propietario o le pasan la factura al propietario que la paga directamente.
Ahora, en cuanto a por qué los propietarios son reacios a hacer reparaciones: es una forma muy miope de maximizar ingresos mensuales.
A medida que una propiedad de alquiler envejece, necesita más mantenimiento. Todo tiene una vida útil esperada: electrodomésticos, alfombras, el techo. Todo eventualmente necesitará servicio. Si el propietario tiene varias propiedades de alquiler de la misma edad, todos podrían terminar necesitando mantenimiento al mismo tiempo. Eso puede resultar muy costoso, incluso si el propietario tiene una garantía de vivienda. Para algunos propietarios, sus márgenes de ganancia son tan bajos todos los meses que no pueden pagar el mantenimiento. Esas son personas que no deberían ser propietarios.
Es miope por parte del propietario descuidar las reparaciones. Hay un viejo dicho: Una puntada a tiempo ahorrará nueve. Arreglar una pequeña fuga ahora evita la necesidad de reparaciones mayores debido a daños por agua y corrección de moho más adelante. El mantenimiento adecuado también mantiene el valor de la propiedad y la rentabilidad de la casa. No puede obtener el valor total de mercado, ya sea en alquiler o en venta, en una propiedad que no se ha mantenido.