La mejor respuesta
He comprado y vendí muchas casas en las que viví y también he alquilado casas durante muchos años. Basándome en esas experiencias, sé que hay muchos beneficios asociados con la propiedad de una casa, pero solo algunos de ellos brindan un rendimiento sobre el original (por ejemplo, el pago inicial) y (por ejemplo, pagos mensuales) que haces como propietario. Aunque he visto tu pregunta formulada por otros, cuando leí tu publicación de Quora me preguntaba si era posible responder a tu pregunta basándose únicamente en las matemáticas asociadas; después de todo, la lógica La forma de determinar si una inversión es mejor que otra es medir cuál proporciona el mejor rendimiento. Con eso en mente, preparé una hoja de cálculo que intenta calcular los gastos y las ganancias de un inquilino frente a un propietario de vivienda. Lo que se hizo rápidamente obvio es que necesitaría hacer una serie de suposiciones, cualquiera de las cuales podría sesgar los resultados drásticamente a favor de una opción u otra. Si bien intenté usar suposiciones que resistirían un escrutinio razonable, probablemente sea seguro decir que algunos estarán en desacuerdo, por lo que los resultados que describo a continuación son simplemente un ejercicio interesante que puede ofrecer una guía para algunos, pero que nadie debería considerarlos concluyentes.
Por el bien de mi ejercicio, asumí lo siguiente:
Propietario:
- Precio de compra de la casa: $ 190,000 (el precio medio de reventa en 2014). El valor aumenta un 5\% anual.
- Pago inicial: $ 38,000 (20\% del precio de compra)
- Costos de cierre: $ 9,500 (5\% del precio de compra)
- Tasa de interés de la hipoteca: 4\%
- Plazo de la hipoteca: 30 años
- Costo anual de mantenimiento de la vivienda: 10\% de los pagos de la hipoteca
- Tasa de impuesto sobre bienes raíces: 1 \%
- Tasa de seguro: $ 1200 / año
- Tasa de impuesto sobre la renta: 15\%
Arrendatario:
- Alquiler mensual: $ 950 (aumento del 5\% anual)
- Tasa de impuesto sobre la renta: 15\%
- Tasa de interés devengada: 5\%, compuesto (más o menos)
No te: Para proporcionar una comparación razonable entre ser propietario y alquilar, asumí que el inquilino tiene el monto del pago inicial disponible para invertir. La razón de esto es simple: si el inquilino no tiene el pago inicial disponible, es poco probable que tenga la opción de convertirse en propietario. Esta suposición es esencial para mis cálculos porque las ganancias de este dinero contribuyen sustancialmente a los créditos acumulados para el inquilino porque esas ganancias se acumulan durante cualquier período de tiempo que el inquilino alquile.
Para el propietario, calculé una deducción del impuesto sobre la renta para todos los pagos de hipoteca durante los primeros 20 años y ninguna para los últimos 10. Mi Esto se debe a que en las hipotecas a 30 años, el interés total generalmente equivale a 2 veces el monto del capital. Esto crea una situación en la que la mayor parte del pago de su hipoteca en los primeros años son intereses y la mayoría es capital en los últimos años. Mi cálculo tomó un atajo pero a lo largo de la vida de la hipoteca, es bastante cerca de ser exacto.
Los resultados de mi hoja de cálculo fueron más que sorprendentes. Si mis suposiciones son razonablemente válidas y mis cálculos son Es correcto, en realidad es más barato ser un inquilino (por lo tanto, una «mejor» inversión) durante el período de 30 años en el que el propietario realiza los pagos de la hipoteca y realiza el mantenimiento de la casa. De hecho, mi hoja de cálculo sugiere que es aproximadamente un 10\% más barata al principio y continúa mejorando con el tiempo. Todo ese beneficio termina cuando el propietario paga la hipoteca dentro de 30 años y comienza a mejorar rápidamente el rendimiento de la inversión, aunque se necesitarán muchos años para llegar al punto de equilibrio. Cualquier período de alquiler de menos de 30 años (asumiendo una comparación con una hipoteca de 30 años), debería ser la «mejor inversión» si las propiedades son aproximadamente iguales en tamaño, características y ubicación y la diferencia entre el pago de la hipoteca (principal + intereses solamente ) y el alquiler es aproximadamente el + 25\% que he usado.
Me interesaría saber de otros colaboradores de Quora que estén dispuestos a someterse o hayan pasado por el mismo ejercicio.
Respuesta
Depende de cosas como en qué mercados se encuentre y qué más haga.
La mayoría de los mercados son tales que no puede esperar tener un gasto promedio mensual más bajo para vivienda al ser propietario si no pone al menos un 20\% de pago inicial en la casa.
Finja que no tiene pago inicial. Es posible que pueda alquilar exactamente la misma casa por 1000 / m o comprarla por 1500 / m. Esa diferencia de $ 500 / m es la equidad en la casa y está básicamente en una cuenta de ahorros hasta que venda la casa y luego se la devuelven.
Si tiene esos 1500 / my es propietario, entonces tienes que ponerlo en una cuenta de ahorros. Si alquila, entonces tiene $ 500 / m para invertir.
Si desperdicia esos $ 500 / m en cosas tontas, definitivamente hubiera sido mejor no tenerlo y simplemente ser propietario.$ 500 / m de ahorros forzosos eventualmente lo llevarán a alguna parte y $ 0 / m de ahorros definitivamente no lo harán.
Si usa esos $ 500 / m en algo mejor que una casa, entonces puede ser mejor alquilar .
Dale la vuelta y finge que tienes un pago inicial. En una casa de 200k, es posible que deba reducir la hipoteca a 160k para que la renta sea igual. Tal vez tenga que depositar 40k y otros 10k para comprar la casa y reservar 10k para cuando las cosas se rompan. Eso es 60k para «cubrir gastos» en el gasto promedio mensual.
Podría invertir esos 60k en lugar de algo que sea mejor que una cuenta de ahorros
Si puede simplemente comprar una Casa de 200k por 160k porque el antiguo propietario se ve obligado a vender en malas circunstancias, entonces es casi seguro que saldrás ganando al ser propietario.
Si compras una casa de 200k por 240k porque realmente quieres solo esa casa , probablemente hubiera estado mejor alquilando.
Sin embargo, algunos mercados son particularmente malos para los inquilinos, y algunos mercados son particularmente malos para los propietarios. Eso también influye. Sin embargo, es bastante raro que la diferencia sea enorme.
Si cambia de trabajo con movilidad ascendente para aumentar su salario, es casi seguro que es mejor alquilar. Si cree que estará en la misma zona por el resto de su vida, probablemente quiera comprar la casa y no moverse.