Paras vastaus
Olen ostanut ja ostanut myin monia taloja, joissa asuin, ja olen myös vuokrannut asuntoja monien vuosien ajan. Näiden kokemusten perusteella tiedän, että kodin omistamiseen liittyy monia etuja, mutta vain osa niistä antaa palautuksen alkuperäisestä (esim. käsiraha) ja jatkuvasta (esim. kuukausimaksut), jotka maksat kodinomistajana. Vaikka olen nähnyt kysymyksesi muiden esittämänä, mietin, kun luin Quora-viestisi, oliko kysymykseesi mahdollista vastata yksinomaan siihen liittyvän matematiikan perusteella – loppujen lopuksi looginen tapa määrittää, onko yksi sijoitus parempi kuin toinen, on mitata, mikä tuottaa paremman tuoton. Tässä mielessä kootin taulukkolaskenta, joka yrittää laskea vuokralaisen kulut ja voitot asunnon omistajalle. Nopeasti ilmeiseksi on, että minun on tehtävä useita oletuksia, joista jokin voisi vääristää tuloksia dramaattisesti yhden tai toisen vaihtoehdon hyväksi. Vaikka yritin käyttää oletuksia, jotka saisivat kohtuullisen valvonnan, on todennäköisesti turvallista sanoa, että jotkut ovat eri mieltä, joten alla kuvatut tulokset ovat yksinkertaisesti mielenkiintoinen harjoitus, joka voi tarjota ohjeita joillekin, mutta kenenkään ei pidä pitää sitä lopullisena.
Harjoitukseni vuoksi oletin seuraavan:
Asunnon omistaja:
- Talon ostohinta: 190 000 dollaria (mediaani jälleenmyyntihinta) Arvo nousee 5\% vuodessa.
- Ennakkomaksu: 38 000 dollaria (20\% ostohinnasta)
- Loppukustannukset: 9500 dollaria (5\% ostohinnasta)
- Asuntolainan korko: 4\%
- Asuntolaina: 30 vuotta
- Vuotuiset kodin ylläpitokustannukset: 10\% asuntolainan maksuista
- Kiinteistöveroprosentti: 1 \%
- Vakuutusaste: 1200 dollaria / vuosi
- Tuloverokanta: 15\%
Vuokraaja:
- Kuukausivuokra: 950 dollaria (nousee 5\% vuodessa)
- Tuloverokanta: 15\%
- Ansaittu korko: 5\%, korotettu (eräänlainen)
Ei te: Omistaakseni kohtuullisen vertailun vuokraukseen oletin, että vuokraajalla on käytettävissä oleva ennakkomaksu. Tämän perustelu on yksinkertainen – jos vuokralaisella ei ole käsirahaa, hänellä ei todennäköisesti ole mahdollisuutta tulla asunnon omistajaksi. Tämä oletus on olennainen laskelmissani, koska tämän rahan tuotot myötävaikuttavat merkittävästi vuokralaiselle, koska nämä tulot kasvavat vuokralaisen vuokraamana ajanjaksona.
Asunnon omistajalle laskin tuloverovähennyksen kaikista asuntolainamaksuista ensimmäisten 20 vuoden aikana eikä yhtään viimeisten 10 vuoden ajalta. Syynä tähän on se, että 30 vuoden asuntolainoissa kokonaiskorko on yleensä kaksinkertainen pääosaan. Tämä luo tilanteen, jossa suurin osa aikaisempien vuosien asuntolainan maksuistasi on korkoa ja suurin osa pääomaa myöhempinä vuosina. Laskuni otti pikakuvakkeen mutta asuntolainan käyttöiän aikana se on kohtuullisen lähellä tarkkaa.
Laskentataulukoni tulokset olivat enemmän kuin vähän yllättäviä. Jos oletukseni ovat kohtuullisen päteviä ja laskelmani ovat Oikein, on todella halvempaa olla vuokraaja (siis ”parempi” sijoitus) koko 30 vuoden ajan, jolloin asunnonomistaja suorittaa asuntolainoja ja ylläpitää taloa. Itse asiassa laskentataulukoni ehdottaa sen olevan noin 10\% halvempaa alussa ja paranee jatkuvasti ajan myötä. Kaikki tämä etu päättyy, kun asunnonomistaja maksaa asuntolainan 30 vuotta tulevaisuudessa ja alkaa nopeasti parantaa sijoituksen tuottoa – vaikkakin kuluu vuosia päästäksesi kannattavuusrajaan. Kaikkien alle 30 vuoden vuokra-ajanjaksojen (olettaen vertailu 30 vuoden asuntolainaan) pitäisi olla ”parempi sijoitus”, jos kiinteistöt ovat kooltaan, ominaisuuksiltaan ja sijainniltaan suunnilleen samanlaisia ja asuntolainamaksun erot (vain pääoma + korko) ) ja vuokra on noin + 25\%, jonka olen käyttänyt.
Olisin kiinnostava kuulla muilta Quoran avustajilta, jotka ovat valmiita käymään läpi tai joille on tehty sama harjoitus.
Vastaa
Se riippuu asioista, kuten millä markkinoilla olet ja mitä muuta teet.
Useimmat markkinat ovat sellaisia, että et voi toivoa, että kuukausittaiset keskimääräiset kulut ovat pienemmät asuminen omistamalla, jos et laske vähintään 20\% talosta.
Teeskentele, ettei sinulla ole ennakkomaksua. Voit ehkä vuokrata täsmälleen saman talon hintaan 1000 / m tai ostaa sen hintaan 1500 / m. Tämä ero $ 500 / m on talon pääoma ja se on periaatteessa säästötilillä, kunnes myyt talon, se palautetaan sitten sinulle.
Jos sinulla on tämä 1500 / m ja omistat, sinä täytyy laittaa se säästötilille. Jos vuokraat, sinulla on 500 dollaria / m, johon voit sijoittaa.
Jos tuhlaat sen 500 dollaria / m tyhmille tavaroille, sinun olisi ehdottomasti parempi olla ilman sitä ja omistaa vain.500 dollaria / m pakotetuista säästöistä vie sinut lopulta jonnekin ja 0 / m säästöjä varmasti ei.
Jos käytät 500 dollaria / m jotain parempaan kuin talo, saatat olla parempi vuokrata .
Käännä se ympäri ja teeskentele, että sinulla on ennakkomaksu. 200 000 talon asuntolaina on ehkä saatettava 160 000 dollariin, jotta vuokra olisi yhtä suuri. Ehkä joudut laskemaan 40k ja vielä 10k ostaa talon ja varata 10k, kun asiat rikkoutuvat. Se on 60 tuhatta ”kannattavuutta” kuukausittaisen keskimääräisen kulutuksen yhteydessä.
Voit sijoittaa 60 000 sen sijaan johonkin, joka on parempi kuin säästötili.
Jos pystyt vain heti ostamaan 200 kt talo 160 kilolle, koska entinen omistaja on pakko myydä huonoissa olosuhteissa, tulet melkein ehdottomasti eteenpäin omistamalla.
Jos ostat 200 kt talon 240 kilolla, koska todella haluat juuri sen talon , sinun olisi todennäköisesti ollut parempi vuokrata.
Jotkut markkinat ovat kuitenkin erityisen huonoja vuokralaisille, ja jotkut markkinat ovat erityisen huonoja omistajille. Se vaikuttaa myös. On kuitenkin melko harvinaista, että ero on kuitenkin valtava.
Jos vaihdat ylöspäin liikkuvaa työpaikkaa palkan lisäämiseksi, olet melkein ehdottomasti parempi vuokrata. Jos luulet olevasi samalla alueella koko loppuelämäsi, haluat todennäköisesti ostaa talon etkä liikkua.