Meilleure réponse
Jai acheté et vendu de nombreuses maisons dans lesquelles jai vécu et loué des maisons pendant de nombreuses années. Sur la base de ces expériences, je sais que laccession à la propriété comporte de nombreux avantages, mais seuls certains dentre eux offrent un retour sur loriginal (par exemple, acompte) et en cours (par exemple, les paiements mensuels) que vous effectuez en tant que propriétaire. Bien que jaie vu votre question posée par dautres, je me suis demandé en lisant votre message Quora sil était possible de répondre à votre question en se basant uniquement sur les mathématiques associées – après tout, la logique La façon de déterminer si un investissement est meilleur quun autre est de mesurer lequel offre le meilleur rendement. Dans cet esprit, jai mis en place une feuille de calcul qui tente de calculer les dépenses et les gains pour un locataire par rapport à un propriétaire. Ce qui est rapidement devenu évident, cest que je devrais faire un certain nombre dhypothèses, dont lune quelconque pourrait fausser considérablement les résultats en faveur dune option ou dune autre. Bien que jaie tenté dutiliser des hypothèses qui résisteraient à un examen raisonnable, il est probablement prudent de dire que certains seront en désaccord, donc les résultats que je décris ci-dessous sont simplement un exercice intéressant qui peut offrir des conseils pour certains mais ne devrait pas être considéré comme concluant par aucun.
Pour mon exercice, jai supposé ce qui suit:
Propriétaire:
- Prix dachat de la maison: 190 000 $ (le prix de revente médian de la maison en 2014). La valeur augmente de 5\% par an.
- Acompte: 38 000 USD (20\% du prix dachat)
- Frais de clôture: 9 500 USD (5\% du prix dachat)
- Taux dintérêt hypothécaire: 4\%
- Durée de lhypothèque: 30 ans
- Coût annuel dentretien du logement: 10\% des versements hypothécaires
- Taux de la taxe foncière: 1 \%
- Taux dassurance: 1200 $ / an
- Taux dimposition sur le revenu: 15\%
Locataire:
- Loyer mensuel: 950 USD (augmentation de 5\% par an)
- Taux dimposition sur le revenu: 15\%
- Taux dintérêt gagné: 5\%, composé (en quelque sorte)
Non te: Pour fournir une comparaison raisonnable entre la possession et la location, jai supposé que le locataire avait le montant de lacompte disponible pour linvestissement. La raison en est simple: si le locataire ne dispose pas de la mise de fonds, il est peu probable quil ait la possibilité de devenir propriétaire. Cette hypothèse est essentielle à mes calculs car les revenus générés par cet argent contribuent substantiellement aux crédits accumulés. le locataire parce que ces revenus sont composés sur la période de temps que le locataire loue.
Pour le propriétaire, jai calculé une déduction fiscale pour tous les versements hypothécaires des 20 premières années et aucune pour les 10 dernières années. Cela sexplique par le fait que dans les prêts hypothécaires à 30 ans, lintérêt total équivaut généralement à 2 fois le montant du principal. Cela crée une situation où la majeure partie de votre paiement hypothécaire au cours des premières années est constituée dintérêts et la majeure partie du capital des années suivantes. Mon calcul a pris un raccourci mais sur la durée de lhypothèque, il est raisonnablement proche de lexactitude.
Les résultats de ma feuille de calcul étaient plus quun peu surprenants. Si mes hypothèses sont raisonnablement valables et mes calculs sont e correct, il est en fait moins cher dêtre un locataire (donc un «meilleur» investissement) tout au long de la période de 30 ans lorsque le propriétaire effectue des paiements hypothécaires et entretient la maison. En fait, ma feuille de calcul suggère que cest environ 10\% moins cher au début et continue de saméliorer avec le temps. Tout cet avantage prend fin lorsque le propriétaire rembourse le prêt hypothécaire 30 ans plus tard et commence à améliorer rapidement le retour sur investissement – même sil faudra de nombreuses années pour atteindre le seuil de rentabilité. Toute période de location de moins de 30 ans (en supposant une comparaison avec une hypothèque de 30 ans), devrait être le «meilleur investissement» si les propriétés sont à peu près égales en taille, caractéristiques et emplacement et la différence entre le paiement de lhypothèque (principal + intérêts seulement ) et le loyer représente environ les + 25\% que jai utilisés.
Je serais intéressé dentendre dautres contributeurs Quora qui sont prêts à subir ou ont subi le même exercice.
Réponse
Cela dépend de choses comme les marchés dans lesquels vous vous trouvez et ce que vous faites dautre.
La plupart des marchés sont tels que vous ne pouvez pas espérer avoir une dépense moyenne mensuelle inférieure pour le logement en étant propriétaire si vous ninvestissez pas au moins 20\% sur la maison.
Faites comme si vous naviez pas dacompte. Vous pourrez peut-être louer exactement la même maison pour 1000 / m ou lacheter pour 1500 / m. Cette différence de 500 $ / m correspond à la valeur nette de la maison et elle est essentiellement dans un compte dépargne jusquà ce que vous vendiez la maison, puis elle vous est rendue.
Si vous avez ces 1500 / m et que vous êtes propriétaire, alors vous doivent le mettre sur un compte dépargne. Si vous louez, vous avez 500 $ / m pour investir.
Si vous gaspillez ces 500 $ / m en trucs idiots, vous auriez certainement mieux valu ne pas lavoir et simplement posséder.500 $ / m déconomies forcées finiront par vous amener quelque part et 0 $ / m déconomies ne le feront certainement pas.
Si vous utilisez ces 500 $ / m pour quelque chose de mieux quune maison, vous feriez peut-être mieux de louer .
Renversez la situation et faites comme si vous aviez un acompte. Sur une maison de 200k, vous devrez peut-être réduire lhypothèque à 160k pour avoir un loyer égal. Peut-être que vous devez mettre 40k et 10k supplémentaires pour acheter la maison et réserver 10k pour quand les choses se cassent. Cest 60 000 pour atteindre le seuil de rentabilité de la dépense moyenne mensuelle.
Vous pouvez investir ces 60 000 à la place dans quelque chose de meilleur quun compte dépargne.
Si vous êtes en mesure dacheter directement un Maison de 200k pour 160k parce que lancien propriétaire est obligé de vendre dans de mauvaises circonstances, alors vous sortirez presque certainement de lavant en possédant.
Si vous achetez une maison de 200k pour 240k parce que vous voulez vraiment juste cette maison , vous auriez probablement mieux fait de louer.
Certains marchés sont tout simplement particulièrement mauvais pour les locataires, et certains marchés sont particulièrement mauvais pour les propriétaires. Cela prend également en compte. Cependant, il est assez rare que la différence soit énorme.
Si vous êtes mobile vers le haut en changeant demploi pour augmenter votre salaire, il vaut certainement mieux louer. Si vous pensez que vous serez dans le même quartier pour le reste de votre vie, vous voudrez probablement acheter la maison et ne pas vous déplacer.