A legjobb válasz
Vettem és vásároltam sok olyan házat értékesítettem, amelyben éltem, és sok éve béreltem is otthonokat. Ezen tapasztalatok alapján tudom, hogy a ház tulajdonjoga számos előnnyel jár, de ezek közül csak néhány nyújt visszatérítést az eredeti (pl. előleg) és a folyamatban lévő (pl. havi befizetések), amelyeket háztulajdonosként teljesít. Bár láttam mások kérdését, a Quora-bejegyzését elolvasva elgondolkodtam azon, hogy a kérdésre kizárólag a kapcsolódó matematika alapján lehet-e válaszolni – végül is a logikai annak meghatározása, hogy egy befektetés jobb-e egy másiknál, annak mérése, amely a jobb megtérülést biztosítja. Ezt szem előtt tartva összeállítottam egy táblázatot, amely megkísérli kiszámolni a bérlő és a háztulajdonos költségeit és nyereségét. Ami gyorsan nyilvánvalóvá vált, az az, hogy számos feltevést kellene tennem, amelyek bármelyike drámai módon torzíthatja az eredményeket egyik vagy másik opció mellett. Míg megpróbáltam olyan feltételezéseket használni, amelyek megfelelő ésszerű ellenőrzést tartanának, valószínűleg biztos, hogy egyesek nem értenek egyet, így az alább ismertetett eredmények egyszerűen érdekes gyakorlatok, amelyek útmutatást adhatnak egyesek számára, de senkinek nem szabad őket meggyőzőnek tekinteni.
A gyakorlatom érdekében a következőket feltételeztem:
Lakástulajdonos:
- A ház vételára: 190 000 USD (a medián viszonteladási ár) Az érték évente 5\% -kal nő.
- Előleg: 38 000 USD (a vételár 20\% -a)
- Zárási költségek: 9 500 USD (a vételár 5\% -a)
- Jelzálog kamatlába: 4\%
- Jelzálog futamideje: 30 év
- Éves lakásfenntartási költség: a jelzálogkölcsönök 10\% -a
- Ingatlanadó mértéke: 1 \%
- Biztosítási ráta: 1200 USD / év
- Jövedelemadó mértéke: 15\%
Bérlő:
- Havi bérleti díj: 950 USD (évente 5\% -kal növekszik)
- Jövedelemadó mértéke: 15\%
- Megszerzett kamatláb: 5\%, összetett (fajta)
Nem te: A birtoklás és a bérlés ésszerű összehasonlítása érdekében feltételeztem, hogy a bérlő rendelkezik a befektetésre rendelkezésre álló előleg összegével. Ennek egyszerű az indoklása – ha a bérlőnek nem áll rendelkezésre az előleg, akkor valószínűleg nincs lehetősége arra, hogy lakástulajdonossá váljon. Ez a feltételezés elengedhetetlen számításaimhoz, mert az e pénzből származó bevétel jelentősen hozzájárul a felhalmozott hitelekhez. a bérlőt, mert ezek a jövedelmek összeadódnak a bérlő által bérelt bármely időszakban.
A háztulajdonos számára jövedelemadó-levonást számoltam ki az első 20 év összes jelzálog-kifizetésére, az utolsó 10-re pedig egyet sem. Ennek oka az az oka, hogy a 30 éves jelzálogkölcsönöknél a teljes kamat általában megegyezik a tőkeösszeg 2-szeresével. Ez olyan helyzetet teremt, ahol a legkorábbi években fizetett jelzálog-fizetés nagy része kamat, a legtöbb pedig a későbbi években a tőke. A számításom rövidre váltott de a jelzálog élettartama alatt meglehetősen közel áll a pontoshoz.
Táblázatom eredményei több mint kissé meglepőek voltak. Ha feltételezéseim ésszerűen érvényesek, és számításaim Helyes, valójában olcsóbb bérlőnek lenni (tehát “jobb” befektetés) az egész 30 éves időszak alatt, amikor a háztulajdonos jelzálogkölcsönöket fizet és fenntartja a házat. Tény, hogy a táblázatom az elején körülbelül 10\% -kal olcsóbb, és idővel folyamatosan javul. Mindez az előny akkor ér véget, amikor a háztulajdonos a jövőben 30 éven belül kifizeti a jelzálogköltséget, és gyorsan javítani kezdi a befektetés megtérülését – bár sok évbe telik, amíg eljutunk a veszteségi ponthoz. Bármely 30 évnél rövidebb bérleti időszak (a 30 éves jelzálogkölcsönhöz viszonyítva) legyen a “jobb befektetés”, ha az ingatlanok mérete, jellemzői és elhelyezkedése nagyjából azonos, és különbözik a jelzálogfizetés között (csak tőke + kamat ), és a bérleti díj kb. + 25\%, amelyet felhasználtam.
Érdekes lenne meghallgatni a Quora többi közreműködőjét, akik hajlandók ugyanannak a gyakorlatnak alávetni vagy átestek rajta.
Válasz
Attól függ, hogy melyik piacon vagy, és mit csinálsz még.
A legtöbb piac olyan, hogy nem remélheted, hogy alacsonyabb havi átlagköltséged lesz lakás birtoklása, ha nem tesz le legalább 20\% -ot a házra.
Tegyük fel, hogy nincs előleg. Lehet, hogy pontosan ugyanazt a házat bérelheti 1000 / m-ért, vagy megveheti 1500 / m-ért. Ez az 500 USD / m különbség a ház saját tőkéje, és alapvetően egy takarékpénztárban van, amíg el nem adja a házat, azt visszaadják neked.
Ha megvan ez az 1500 / m, és a tulajdonodban van, akkor te megtakarítási számlára kell tennie. Ha bérel, akkor 500 dollár / m-re van befektetése.
Ha ezt az 500 dollárt / m-re pazarolja el hülye dolgokra, akkor biztosan jobb lett volna, ha nincs, és csak birtokolja.500 USD / m kényszer-megtakarítás végül eljut valahová, és 0 / m USD megtakarítás biztosan nem.
Ha ezt az 500 USD-t egy háznál jobbra fordítja, akkor jobban járhat, ha bérel .
Fordítsa meg, és tegyen úgy, mintha lenne előlege. Egy 200 ezer háznál előfordulhat, hogy a jelzálogköltséget 160 ezerre kell csökkentenie ahhoz, hogy a bérleti díj egyenlő legyen. Lehet, hogy le kell tennie 40 ezret és még 10 ezret a ház megvásárlásához, és 10 ezer tartalékot kell tartania, amikor a dolgok megszakadnak. Ez havi átlagos ráfordítással 60 ezer forintot jelent.
Ezt a 60 ezret befektetheti inkább valamibe, ami jobb, mint a takarékpénztár.
Ha csak egyenesen képes vásárolni egy 200 ezer ház 160 ezerért, mert az egykori tulajdonos rossz körülmények között kénytelen eladni, akkor szinte biztosan előbbre kerülsz, ha birtokolod.
Ha 200 ezer házat veszel 240 ezerért, mert nagyon csak azt a házat akarod , valószínűleg jobban jártál volna a bérléssel.
Egyes piacok azonban különösen rosszak a bérlők számára, egyes piacok pedig különösen a tulajdonosoknak. Ez is szerepet játszik. Elég ritka, hogy mégis óriási a különbség.
Ha felfelé mozgó munkahelyet váltasz a fizetésemelés érdekében, akkor szinte biztosan jobban jársz a bérléssel. Ha úgy gondolja, hogy élete végéig ugyanazon a területen tartózkodik, valószínűleg meg akarja vásárolni a házat, és nem mozogni.