Migliore risposta
Ho comprato e ha venduto molte case in cui ho vissuto e ho anche affittato case per molti anni. Sulla base di queste esperienze, so che ci sono molti vantaggi associati alla proprietà della casa ma solo alcuni di questi forniscono un ritorno sulloriginale (es. acconto) e in corso (es. pagamenti mensili) che effettui come proprietario di una casa. Anche se ho visto la tua domanda posta da altri, mi sono chiesto quando ho letto il tuo post su Quora se fosse possibile rispondere alla tua domanda basandosi esclusivamente sulla matematica associata – dopo tutto, la logica Un modo per determinare se un investimento è migliore di un altro è misurare quale fornisce il rendimento migliore. Con questo in mente, ho messo insieme un foglio di calcolo che tenta di calcolare le spese e i guadagni per un affittuario rispetto a un proprietario di casa. Ciò che è diventato subito ovvio è che avrei dovuto formulare una serie di ipotesi, ognuna delle quali potrebbe distorcere notevolmente i risultati a favore di unopzione o dellaltra. Sebbene abbia tentato di utilizzare assunzioni che reggerebbero a un esame ragionevole, è probabilmente sicuro dire che alcuni saranno in disaccordo, quindi i risultati che descrivo di seguito sono semplicemente un esercizio interessante che può offrire una guida per alcuni, ma non dovrebbe essere considerato conclusivo da nessuno.
Per il bene del mio esercizio, ho assunto quanto segue:
Proprietario di casa:
- Prezzo di acquisto della casa: $ 190.000 (il prezzo medio di rivendita della casa nel 2014). Il valore aumenta del 5\% allanno.
- Acconto: $ 38.000 (20\% del prezzo di acquisto)
- Costi di chiusura: $ 9.500 (5\% del prezzo di acquisto)
- Tasso di interesse ipotecario: 4\%
- Durata del mutuo: 30 anni
- Costo annuale di manutenzione della casa: 10\% delle rate del mutuo
- Aliquota dellimposta sugli immobili: 1 \%
- Aliquota assicurativa: $ 1200 / anno
- Aliquota fiscale sul reddito: 15\%
Affittuario:
- Affitto mensile: $ 950 (aumento del 5\% allanno)
- Aliquota dellimposta sul reddito: 15\%
- Tasso di interesse guadagnato: 5\%, composto (più o meno)
No te: Per fornire un confronto ragionevole tra proprietà e locazione, ho ipotizzato che il locatario abbia limporto dellacconto disponibile per linvestimento. La logica di ciò è semplice: se laffittuario non ha lacconto disponibile, è improbabile che abbia la possibilità di diventare proprietario di una casa. Questa ipotesi è essenziale per i miei calcoli perché i guadagni su questo denaro contribuiscono sostanzialmente ai crediti maturati laffittuario perché quei guadagni sono composti per qualsiasi periodo di tempo laffittuario affitta.
Per il proprietario della casa, ho calcolato una detrazione dallimposta sul reddito per tutti i pagamenti del mutuo per i primi 20 anni e nessuna per gli ultimi 10. Il mio La ragione di ciò è che nei mutui a 30 anni, linteresse totale è generalmente pari a 2 volte limporto del capitale. Ciò crea una situazione in cui la maggior parte del pagamento del mutuo nei primi anni sono interessi e la maggior parte è il capitale negli anni successivi. Il mio calcolo ha preso una scorciatoia ma per tutta la durata del mutuo, è ragionevolmente vicino alla precisione.
I risultati del mio foglio di lavoro sono stati più che sorprendenti. Se le mie ipotesi sono ragionevolmente valide e i miei calcoli sono È corretto, in realtà è più economico essere un affittuario (quindi un investimento “migliore”) per tutto il periodo di 30 anni in cui il proprietario della casa effettua i pagamenti del mutuo e mantiene la casa. In effetti, il mio foglio di calcolo suggerisce che allinizio costa circa il 10\% in meno e continua a migliorare nel tempo. Tutto questo beneficio termina quando il proprietario della casa ripaga il mutuo 30 anni nel futuro e inizia a migliorare rapidamente il ritorno sullinvestimento, anche se ci vorranno molti anni per arrivare al punto di pareggio. Qualsiasi periodo di affitto inferiore a 30 anni (assumendo un confronto con un mutuo di 30 anni), dovrebbe essere l “investimento migliore” se le proprietà sono più o meno uguali per dimensioni, caratteristiche e posizione e la differenza tra il pagamento del mutuo (capitale + interessi solo ) e laffitto è circa il + 25\% che ho usato.
Sarei interessato a sentire altri collaboratori di Quora che sono disposti a sottoporsi o hanno subito lo stesso esercizio.
Risposta
Dipende da cose come i mercati in cui ti trovi e che altro fai.
La maggior parte dei mercati è tale che non puoi sperare di avere una spesa media mensile inferiore per un alloggio possedendo se non metti almeno il 20\% in meno sulla casa.
Fingi di non avere alcun acconto. Potresti affittare la stessa identica casa per 1000 / m o comprarla per 1500 / m. Quella differenza di $ 500 / m è patrimonio netto della casa ed è fondamentalmente in un conto di risparmio finché non vendi la casa e poi ti viene restituita.
Se hai quei 1500 / m e possiedi, allora tu metterlo in un conto di risparmio. Se noleggi, hai $ 500 / m con cui investire.
Se sprechi quei $ 500 / m in cose stupide, sarebbe sicuramente stato meglio non averlo e solo possederlo.$ 500 / m di risparmi forzati alla fine ti porteranno da qualche parte e $ 0 / m di risparmi sicuramente no.
Se usi quei $ 500 / m su qualcosa di meglio di una casa, allora potresti essere meglio affittare .
Giralo e fingi di avere un acconto. Su una casa di 200.000 potrebbe essere necessario abbassare il mutuo a 160.000 per avere un affitto a parità di proprietà. Forse devi mettere giù 40k e altri 10k per comprare la casa e prenotare 10k per quando le cose si rompono. Sono 60.000 per “pareggiare” la spesa media mensile.
Potresti investire quei 60.000 invece in qualcosa che è meglio di un conto di risparmio
Se sei in grado di acquistare semplicemente un Casa di 200k per 160k perché lex proprietario è costretto a vendere in cattive circostanze, allora quasi sicuramente uscirai avanti possedendo.
Se acquisti una casa da 200k per 240k perché vuoi davvero solo quella casa , probabilmente avresti fatto meglio ad affittare.
Alcuni mercati sono particolarmente negativi per gli affittuari, tuttavia, e alcuni mercati sono particolarmente negativi per i proprietari. Anche questo tiene conto. È piuttosto raro che la differenza sia enorme, tuttavia.
Se stai cambiando lavoro verso lalto per aumentare la tua retribuzione, è quasi sicuramente meglio affittare. Se pensi di essere nella stessa zona per il resto della tua vita, probabilmente vorrai comprare la casa e non muoverti.