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내가 살았던 많은 집을 팔았고 여러 해 동안 집을 임대했습니다. 이러한 경험을 바탕으로 주택 소유와 관련된 많은 혜택이 있지만 그중 일부만이 원래 주택에 대한 수익 (예 : 계약금)과 지속적인 수익을 제공한다는 것을 알고 있습니다. (예 : 월별 지불) 당신은 집주인으로서 지불합니다. 다른 사람들이 당신의 질문을 봤지만, 저는 제가 당신의 Quora 포스트를 읽었을 때 관련 수학만을 기반으로 당신의 질문에 대답 할 수 있는지 궁금했습니다. 한 투자가 다른 투자보다 나은지 결정하는 방법은 더 나은 수익을 제공하는 것을 측정하는 것입니다. 이를 염두에두고 임대인 대 주택 소유자의 비용과 이익을 계산하는 스프레드 시트를 작성했습니다. 빠르게 분명해진 것은 여러 가지 가정을해야한다는 것입니다. 그 중 하나는 결과를 극적으로 왜곡하여 한 옵션 또는 다른 옵션을 선호 할 수 있습니다. 내가 합리적인 조사를 견딜 수있는 가정을 사용하려고 시도했지만 일부는 동의하지 않을 것이므로 아래에 설명하는 결과는 일부에 대한 지침을 제공 할 수 있지만 어느 누구에게도 결론을 내릴 수는없는 흥미로운 연습입니다.
실습을 위해 다음과 같이 가정했습니다.
주택 소유자 :
- 주택 구입 가격 : $ 190,000 (재판매 주택 가격 중앙값) 가치는 매년 5 \% 씩 증가합니다.
- 다운 페이먼트 : $ 38,000 (구매 가격의 20 \%)
- 마감 비용 : $ 9,500 (구매 가격의 5 \%)
- 모기지 금리 : 4 \%
- 모기지 기간 : 30 년
- 연간 주택 유지비 : 모기지 지불의 10 \%
- 부동산 세율 : 1 \%
- 보험료 : $ 1200 / 년
- 소득 세율 : 15 \%
임차인 :
- 월 임대료 : $ 950 (연간 5 \% 증가)
- 소득 세율 : 15 \%
- 수익 이자율 : 5 \%, 복리 (일종)
아니요 te : 소유와 임대를 합리적으로 비교하기 위해 임차인이 투자에 사용할 수있는 계약금을 가지고 있다고 가정했습니다. 이에 대한 근거는 간단합니다. 임차인이 계약금을 사용할 수 없으면 주택 소유자가 될 수있는 선택권이 없을 것입니다.이 가정은이 돈에 대한 수입이 적립 된 크레딧에 크게 기여하기 때문에 내 계산에 필수적입니다. 임차인이 임차하는 기간에 따라 소득이 복리 화되기 때문입니다.
주택 소유자의 경우 처음 20 년 동안 모든 모기지 지불에 대해 소득세 공제를 계산했고 지난 10 년 동안은 공제하지 않았습니다. 그 이유는 30 년 모기지의 경우 총이자가 일반적으로 원금의 2 배이기 때문입니다. 이로 인해 초창기 모기지 지불의 대부분이이자이고 대부분이 나중에 원금이되는 상황이 발생합니다. 내 계산은 지름길을 사용했습니다. 하지만 모기지의 수명이 다할 때까지 상당히 정확했습니다.
내 스프레드 시트의 결과는 다소 놀랍습니다. 내 가정이 합리적으로 타당하고 내 계산이 맞습니다. 집주인이 모기지 지불을하고 집을 유지하는 30 년 동안 세입자가되는 것이 실제로 더 저렴합니다 (따라서 “더 나은”투자). 사실 내 스프레드 시트는 처음에는 약 10 \% 더 저렴하다고 제안하고 시간이 지남에 따라 계속 개선되고 있습니다. 이 모든 혜택은 주택 소유자가 향후 30 년 동안 모기지 상환액을 상환하고 투자 수익률을 빠르게 개선하기 시작할 때 종료됩니다. 손익분기 점에 도달하는 데는 수년이 걸릴 것입니다. 30 년 미만의 임대 기간 (30 년 모기지와 비교했을 때)은 부동산의 크기, 기능 및 위치가 대략 같고 모기지 지불액 (원금 +이자 만)이 다를 경우 “더 나은 투자”가되어야합니다. ) 임대료는 제가 사용한 약 + 25 \%입니다.
동일한 활동을 기꺼이 받거나받은 다른 Quora 참여자들의 의견을 듣고 싶습니다.
답변
현재 어느 시장에 있는지, 무엇을하는지에 따라 다릅니다.
대부분의 시장은 더 낮은 월 평균 비용을 기대할 수 없습니다. 주택에 최소 20 \%를 낮추지 않으면 소유함으로써 주택을 소유합니다.
다운 페이먼트가 없다고 가정하십시오. 똑같은 집을 1000 / m에 임대하거나 1500 / m에 살 수 있습니다. $ 500 / m의 차액은 집의 자산이며 기본적으로 저축 계좌에 있습니다. 집을 팔 때까지 저축 계좌에 있습니다. 그러면 다시 돌려 받게됩니다.
만약 1500 / m을 소유하고 있다면 저축 계좌에 넣어야합니다. 임대하면 $ 500 / m을 투자 할 수 있습니다.
만약 $ 500 / m를 멍청한 물건에 낭비한다면 확실히 소유하지 않고 소유하는 편이 낫습니다.$ 500 / m의 강제 저축은 결국 어딘가로 당신을 얻을 것이고 $ 0 / m의 저축은 확실히 그렇지 않을 것입니다.
집보다 더 나은 것에 $ 500 / m를 사용한다면, 임대하는 것이 더 나을 것입니다. .
뒤로 돌려서 계약금이있는 척하십시오. 200k 주택에서 임대료를 동일하게 소유하려면 모기지를 160k로 낮추어야 할 수도 있습니다. 집을 사기 위해 40k와 10k를 내려 놓고 일이 깨질 때를 위해 10k를 예약해야 할 수도 있습니다. 월 평균 지출이 “균등”할 수있는 60k입니다.
대신 저축 계좌보다 더 나은 것에 60k를 투자 할 수 있습니다.
전 소유주가 나쁜 상황에서 팔아야하기 때문에 200k 집을 160k에 팔면 거의 확실히 소유로 나아갈 것입니다.
당신이 정말로 그 집을 원하기 때문에 200,000 집을 240k에 사면 , 아마도 임대하는 것이 더 나았을 것입니다.
일부 시장은 임차인에게 특히 나쁘지만 일부 시장은 소유주에게 특히 나쁩니다. 그것도 고려합니다. 하지만 그 차이가 큰 경우는 매우 드뭅니다.
급여를 높이기 위해 모바일로 직업을 바꾸는 경우 임대하는 것이 거의 확실합니다. 남은 생애 동안 같은 지역에있을 거라고 생각한다면 집을 사서 움직이지 않고 싶을 것입니다.