Beste antwoord
Ik heb gekocht en veel huizen verkocht waarin ik woonde en heb ook vele jaren huizen gehuurd. Op basis van die ervaringen weet ik dat er veel voordelen zijn verbonden aan het bezit van een huis, maar slechts enkele daarvan leveren een rendement op het oorspronkelijke (bijv. aanbetaling) en lopende (bijv. maandelijkse betalingen) die u als huiseigenaar doet. Hoewel ik uw vraag door anderen heb zien stellen, vroeg ik me bij het lezen van uw Quora-bericht af of het mogelijk was om uw vraag uitsluitend op basis van de bijbehorende wiskunde te beantwoorden – per slot van rekening manier om te bepalen of de ene investering beter is dan de andere, is door te meten wat het betere rendement oplevert. Met dat in gedachten heb ik een spreadsheet samengesteld waarin ik de kosten en baten voor een huurder versus een huiseigenaar probeert te berekenen. Wat al snel duidelijk werd, is dat ik een aantal aannames zou moeten doen, waarvan elk de resultaten dramatisch zou kunnen vertekenen ten gunste van de ene of de andere optie. Hoewel ik heb geprobeerd aannames te gebruiken die een redelijk onderzoek zouden kunnen doorstaan, is het waarschijnlijk veilig om te zeggen dat sommigen het daar niet mee eens zijn, dus de resultaten die ik hieronder beschrijf, zijn gewoon een interessante oefening die voor sommigen misschien een leidraad kan zijn, maar door niemand als sluitend mag worden beschouwd.
Omwille van mijn oefening ging ik uit van het volgende:
Huiseigenaar:
- Aankoopprijs van een huis: $ 190.000 (de gemiddelde prijs voor wederverkoop in 2014). Waarde stijgt jaarlijks met 5\%.
- Aanbetaling: $ 38.000 (20\% van aankoopprijs)
- Afsluitingskosten: $ 9.500 (5\% van aankoopprijs)
- Hypotheekrente: 4\%
- Hypotheektermijn: 30 jaar
- Jaarlijkse kosten voor onderhoud van het huis: 10\% van de hypotheekbetalingen
- Onroerende voorheffing: 1 \%
- Verzekeringstarief: $ 1200 / jaar
- Inkomstenbelastingtarief: 15\%
Huurder:
- Maandelijkse huur: $ 950 (jaarlijks stijgend met 5\%)
- Inkomstenbelastingtarief: 15\%
- Verdiend rentepercentage: 5\%, samengesteld (soort van)
Nee te: Om een redelijke vergelijking te maken tussen bezit en huren, ging ik ervan uit dat de huurder het bedrag van de aanbetaling beschikbaar heeft voor investering. De reden hiervoor is simpel: als de huurder niet over de aanbetaling beschikt, is het onwaarschijnlijk dat hij de mogelijkheid krijgt om huiseigenaar te worden. Deze aanname is essentieel voor mijn berekeningen omdat de inkomsten op dit geld substantieel bijdragen aan de kredieten de huurder omdat die inkomsten worden samengesteld over de periode die de huurder huurt.
Voor de huiseigenaar heb ik een aftrekpost voor de inkomstenbelasting berekend voor alle hypotheekbetalingen voor de eerste 20 jaar en geen voor de laatste 10. Mijn De reden hiervoor is dat bij hypotheken met een looptijd van 30 jaar de totale rente over het algemeen gelijk is aan 2 keer de hoofdsom. Dit creëert een situatie waarin de meeste van uw hypotheekbetalingen in de eerste jaren uit rente bestaan en de meeste in de latere jaren de hoofdsom. Mijn berekening nam een kortere weg maar gedurende de looptijd van de hypotheek is deze redelijk bijna nauwkeurig.
De resultaten van mijn spreadsheet waren meer dan een beetje verrassend. Als mijn aannames redelijk kloppen en mijn berekeningen Klopt, het is eigenlijk goedkoper om huurder te zijn (dus een “betere” investering) gedurende de periode van 30 jaar waarin de huiseigenaar hypotheekbetalingen verricht en het huis onderhoudt. In feite suggereert mijn spreadsheet dat het in het begin ongeveer 10\% goedkoper is en in de loop van de tijd steeds beter wordt. Al dat voordeel eindigt wanneer de huiseigenaar de hypotheek 30 jaar in de toekomst aflost en het rendement op de investering snel begint te verbeteren – hoewel het vele jaren zal duren om het break-evenpunt te bereiken. Elke huurperiode van minder dan 30 jaar (uitgaande van een vergelijking met een hypotheek van 30 jaar), zou de betere investering moeten zijn als de eigendommen ongeveer gelijk zijn in grootte, kenmerken en locatie en het verschil tussen de hypotheekbetaling (alleen hoofdsom + rente). ) en de huurprijs is ongeveer de + 25\% die ik heb gebruikt.
Ik zou graag willen horen van andere Quora-bijdragers die bereid zijn om dezelfde oefening te ondergaan of hebben ondergaan.
Antwoord
Het hangt af van zaken zoals in welke markten u zich bevindt en wat u nog meer doet.
De meeste markten zijn van dien aard dat u niet kunt hopen dat u lagere maandelijkse gemiddelde kosten zult hebben voor huisvesting door te bezitten als u niet ten minste 20\% op het huis legt.
Doe net alsof u geen aanbetaling heeft. Misschien kunt u exact hetzelfde huis huren voor 1000 / m of kopen voor 1500 / m. Dat verschil van $ 500 / m is het eigen vermogen van het huis en het staat in feite op een spaarrekening totdat u het huis verkoopt, dan wordt het aan u teruggegeven.
Als u die 1500 / m heeft en u bezit, dan heeft u moet het op een spaarrekening zetten. Als je huurt, dan heb je $ 500 / m om mee te investeren.
Als je die $ 500 / m aan domme dingen verspilt, zou je het zeker beter niet hebben gehad en gewoon bezitten.Met $ 500 / m aan geforceerde besparingen kom je uiteindelijk ergens en $ 0 / m aan besparingen zeker niet.
Als je die $ 500 / m gebruikt voor iets beters dan een huis, dan is het misschien beter om te huren .
Draai het om en doe alsof u een aanbetaling heeft. Op een huis van 200.000 moet u de hypotheek mogelijk verlagen tot 160.000 om de huur gelijk te hebben. Misschien moet je 40k en nog eens 10k neerleggen om het huis te kopen en 10k reserveren voor als het kapot gaat. Dat is 60.000 tot “break-even” op de gemiddelde maandelijkse uitgaven.
U zou die 60.000 in plaats daarvan kunnen investeren in iets dat beter is dan een spaarrekening.
Als u in staat bent om gewoon een 200k huis voor 160k omdat de voormalige eigenaar gedwongen wordt te verkopen in slechte omstandigheden, dan komt u vrijwel zeker voorop door te bezitten.
Als u een 200k huis koopt voor 240k omdat u echt alleen dat huis wilt , zou u waarschijnlijk beter zijn geweest om te huren.
Sommige markten zijn echter bijzonder slecht voor huurders en sommige markten zijn bijzonder slecht voor eigenaren. Dat speelt ook een rol. Het is echter vrij zeldzaam dat het verschil enorm is.
Als u opwaarts mobiel van baan verandert om uw loon te verhogen, bent u vrijwel zeker beter af met huren. Als u denkt dat u de rest van uw leven in dezelfde buurt zult zijn, wilt u waarschijnlijk het huis kopen en niet verhuizen.