Najlepsza odpowiedź
Kupiłem i sprzedałem wiele domów, w których mieszkałem, a także wynajmowałem domy przez wiele lat. Na podstawie tych doświadczeń wiem, że jest wiele korzyści związanych z posiadaniem domu, ale tylko niektóre z nich zapewniają zwrot z pierwotnego (np. zaliczka) i bieżące (np. miesięczne płatności), których dokonujesz jako właściciel domu. Chociaż widziałem twoje pytanie zadane przez innych, zastanawiałem się, kiedy czytałem twój post na Quorze, czy można odpowiedzieć na twoje pytanie wyłącznie na podstawie powiązanej matematyki – w końcu logiczne Sposobem ustalenia, czy jedna inwestycja jest lepsza od innej, jest pomiar, który zapewnia lepszy zwrot. Mając to na uwadze, stworzyłem arkusz kalkulacyjny, który próbuje obliczyć wydatki i zyski dla najemcy w porównaniu z właścicielem domu do wynajęcia. Szybko stało się oczywiste, że musiałbym przyjąć szereg założeń, z których każde mogłoby drastycznie wypaczyć wyniki na korzyść jednej lub drugiej opcji. Chociaż próbowałem wykorzystać założenia, które wytrzymałyby rozsądną analizę, prawdopodobnie można bezpiecznie powiedzieć, że niektórzy się nie zgodzą, dlatego wyniki, które opisuję poniżej, są po prostu interesującym ćwiczeniem, które może dać wskazówki dla niektórych, ale nie powinno być uważane za rozstrzygające przez żadnego.
Na potrzeby ćwiczenia założyłem, co następuje:
Właściciel domu:
- Cena zakupu domu: 190 000 USD (średnia cena odsprzedaży domu w 2014 r.). Wartość wzrasta o 5\% rocznie.
- Przedpłata: 38 000 USD (20\% ceny zakupu)
- Koszty zamknięcia: 9500 USD (5\% ceny zakupu)
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego: 4\%
- Okres kredytu hipotecznego: 30 lat
- Roczny koszt utrzymania domu: 10\% spłaty kredytu hipotecznego
- Stawka podatku od nieruchomości: 1 \%
- Stawka ubezpieczenia: 1200 USD / rok
- Stawka podatku dochodowego: 15\%
Najemca:
- Miesięczny czynsz: 950 USD (rosnący o 5\% rocznie)
- Stawka podatku dochodowego: 15\%
- Uzyskane oprocentowanie: 5\%, składane (w pewnym sensie)
Nie te: Aby zapewnić rozsądne porównanie posiadania z wynajmem, założyłem, że najemca dysponuje kwotą zaliczki dostępną na inwestycję. Uzasadnienie jest proste – jeśli najemca nie ma dostępnej zaliczki, jest mało prawdopodobne, że będzie miał możliwość zostania właścicielem domu. najemcy, ponieważ te zarobki są naliczane w okresie, który wynajmuje najemca.
Dla właściciela domu obliczyłem odliczenie od podatku dochodowego od wszystkich spłat kredytu hipotecznego przez pierwsze 20 lat i żadnego przez ostatnie 10. Mój Jest to uzasadnione tym, że w przypadku 30-letnich kredytów hipotecznych łączne odsetki są na ogół równe 2-krotności kwoty głównej. Stwarza to sytuację, w której większość spłaty kredytu hipotecznego w najwcześniejszych latach stanowią odsetki, a większość kapitału w późniejszych latach. Moje obliczenia poszły na skróty ale przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego jest dość bliski dokładności.
Wyniki mojego arkusza kalkulacyjnego były więcej niż trochę zaskakujące. Jeśli moje założenia są rozsądnie uzasadnione, a moje obliczenia są Prawdę mówiąc, taniej jest być najemcą (a więc „lepszą” inwestycją) przez 30-letni okres, kiedy właściciel domu spłaca kredyt hipoteczny i utrzymuje dom. W rzeczywistości mój arkusz kalkulacyjny sugeruje, że na początku jest około 10\% tańszy i z czasem staje się lepszy. Wszystko to kończy się, gdy właściciel domu spłaci kredyt hipoteczny za 30 lat w przyszłości i zacznie szybko poprawiać zwrot z inwestycji – chociaż osiągnięcie progu rentowności zajmie wiele lat. Każdy okres wynajmu krótszy niż 30 lat (zakładając porównanie z 30-letnim kredytem hipotecznym) powinien być „lepszą inwestycją”, jeśli nieruchomości są mniej więcej równe pod względem wielkości, cech i lokalizacji oraz różnica między spłatą kredytu hipotecznego (kwota główna + odsetki ), a czynsz to około + 25\%, które wykorzystałem.
Chciałbym usłyszeć od innych współpracowników Quora, którzy są skłonni poddać się temu samemu ćwiczeniu lub przeszli przez niego.
Odpowiedź
To zależy od rzeczy, takich jak rynki, na których się znajdujesz i co jeszcze robisz.
Na większości rynków nie możesz liczyć na niższy średni miesięczny koszt mieszkania na własność, jeśli nie odłożysz co najmniej 20\% na dom.
Udawaj, że nie masz przedpłaty. Możesz wynająć ten sam dom za 1000 / m lub kupić za 1500 / m. Ta różnica 500 $ / m to kapitał własny w domu i zasadniczo znajduje się on na koncie oszczędnościowym do momentu sprzedaży domu, a następnie jest zwracany.
Jeśli masz te 1500 / m i posiadasz, to trzeba umieścić go na koncie oszczędnościowym. Jeśli wynajmujesz, masz 500 $ / m do zainwestowania.
Jeśli marnujesz te 500 $ / m na głupie rzeczy, zdecydowanie lepiej byłoby nie mieć tego i po prostu posiadać.500 $ / m wymuszonych oszczędności w końcu cię gdzieś zaprowadzi, a 0 $ / m oszczędności na pewno nie.
Jeśli wykorzystasz te 500 $ / m na coś lepszego niż dom, to może być lepiej, jeśli wynajmiesz .
Odwróć się i udawaj, że masz przedpłatę. W przypadku domu o wartości 200 tys. Może być konieczne obniżenie kredytu hipotecznego do 160 tys., Aby czynsz był taki sam. Może musisz odłożyć 40 tysięcy i kolejne 10 tysięcy, aby kupić dom i zarezerwować 10 tysięcy na wypadek, gdyby coś się zepsuło. To 60 000, aby „wyjść na rentowność” średnich miesięcznych wydatków.
Zamiast tego możesz zainwestować te 60 000 w coś lepszego niż konto oszczędnościowe.
Jeśli jesteś w stanie od razu kupić 200 tys. Domu za 160 tys., Ponieważ były właściciel jest zmuszony do sprzedaży w złych okolicznościach, to prawie na pewno wyjdziesz na prowadzenie, posiadając.
Jeśli kupisz 200 000 domu za 240 000, ponieważ naprawdę chcesz tylko ten dom , prawdopodobnie lepiej by było, gdybyś wynajmował.
Jednak niektóre rynki są szczególnie złe dla wynajmujących, a niektóre rynki są szczególnie złe dla właścicieli. To też ma znaczenie. Jednak bardzo rzadko zdarza się, że różnica jest ogromna.
Jeśli jesteś pracownikiem mobilnym w górę i zmieniasz pracę, aby zwiększyć swoje wynagrodzenie, prawie zdecydowanie lepiej jest Ci wynająć. Jeśli myślisz, że przez resztę życia będziesz w tej samej okolicy, prawdopodobnie chcesz kupić dom i nie przemieszczać się.