Najlepsza odpowiedź
Dzięki za A2A Josh. Najczęściej, aby znaleźć nowego najemcę, tylko opłata wynosi jeden miesiąc czynszu podzielonego między agenta, którego wynajmujesz, a agentem, który sprowadza najemcę. Agenci pokazują to w ten sam sposób, w jaki pokazują domy, więc wielu agentów może to pokazać, ale płacisz agentowi miesięczny czynsz, a oni płacą agentowi, który przyprowadza najemcę.
W przeciwieństwie do nieruchomości na sprzedaż, gdzie prowizja jest podzielony w stosunku 50/50, czynsze zazwyczaj wynoszą 75\% wynajmowanego agenta i 25\% agenta, który sprowadza najemcę. Agent, którego wynajmujesz, ma większą zachętę, aby również pozyskać najemcę i otrzymać pełny miesięczny czynsz, więc zazwyczaj nie są skłonni zapłacić innemu agentowi więcej niż 25\%.
Jeśli ty zatrudnić zarządcę nieruchomości, który może być również pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, ale zazwyczaj pobiera 10\% czynszu miesięcznie, aby pobierać czynsze i odbierać wezwania naprawcze od najemcy przez cały okres najmu. Jeśli zatrudnisz ich obu do zarządzania nieruchomością i znalezienia nowego najemcy, często pobierają z góry tylko pół miesiąca czynszu. Więc nie chcesz zatrudniać kogoś do znalezienia najemcy, a potem, gdy już masz najemcę, zdecydujesz się zatrudnić zarządcę nieruchomości. Zaoszczędzisz pieniądze, jeśli zrobisz to z tą samą osobą od samego początku.
To jest CO normalnie im zarabia. Zapytałeś, JAK otrzymują zapłatę. Wszyscy agenci muszą być opłacani za pośrednictwem swojej Firmy, więc zazwyczaj najemca wystawia czek z pierwszego miesiąca na Firmę agenta. JAK agent otrzymuje zapłatę, pochodzi z pieniędzy zebranych od najemcy.
Odpowiedź
Jak agenci nieruchomości zarabiają pieniądze na czynszów i dlaczego tak niechętnie dokonują napraw?
Używasz słowa „agent”, jakby to oznaczało „wynajmującego”.
Agenci tak naprawdę nie robią pieniądze z czynszów. Prowizja płacona przez właściciela za wystawienie nieruchomości i znalezienie najemcy jest zwykle stosunkowo niewielka w stosunku do nakładu pracy. Tutaj, w Vegas, standardowa prowizja za wynajem wynosi 600 USD, podzielona między agenta wynajmującego i najemcę „agent” (pomniejszony o ewentualne opłaty brokera).
Agent nie jest odpowiedzialny za naprawę nieruchomości.
Właściciel lub wynajmujący zarabia na czynszu, który kosztuje go co miesiąc więcej niż nieruchomość. Koszty te obejmują kredyt hipoteczny, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, kanalizację, śmieci, opłaty HOA, naprawy, prowizje, kształtowanie krajobrazu, opłaty za ulepszenia miasta / powiatu, opłaty prawne, licencje (jeśli są) itp.
Niektórzy pośrednicy w handlu nieruchomościami są również licencjonowani jako zarządcy nieruchomości. Pełnią rolę „pośrednika” między właścicielem a najemcą. Premier wyszukuje najemców, tworzy umowę najmu dla każdej ze stron do podpisania, pobiera czynsz, koordynuje zlecenia pracy, płaci rachunki itp.
Ale… mogą robić tylko to, na co zezwala właściciel. Większość firm PM uzyskuje ogólne pozwolenie na zatwierdzanie i opłacanie rachunków do określonej kwoty. Może to być 200 lub 500 USD. Lub mogą nie mieć pozwolenia na nic. Jeśli naprawa ma przekroczyć ich uprawnienia, muszą złożyć wniosek do właściciela i uzyskać jego zgodę, zanim będzie można autoryzować jakąkolwiek naprawę. Większość firm PM ma własną ekipę konserwacyjną lub listę zaufanych dostawców, których używają / polecają. Niektórzy właściciele wolą zatrudniać własnych wykonawców do wykonywania poważnych napraw (takich jak pokrycia dachowe lub elektryczne).
Po autoryzacji prac przez właściciela, kierownik działu technicznego kontaktuje się z serwisantem i żąda naprawy. Firma serwisowa ma swój własny harmonogram i jeśli jest zajęta, dotarcie do Ciebie może zająć trochę czasu, zwłaszcza w przypadku naprawy innej niż awaryjna. W zależności od umowy firmy PM z właścicielem, płaci rachunek i wystawia faktury właścicielowi lub przekazuje rachunek właścicielowi, który płaci go bezpośrednio.
A teraz, dlaczego właściciele niechętnie dokonują napraw: jest to bardzo krótkowzroczny sposób maksymalizacji miesięczny dochód.
W miarę starzenia się wynajmowanej nieruchomości wymaga większej konserwacji. Wszystko ma oczekiwaną żywotność – urządzenia, wykładziny, dach. Wszystko ostatecznie będzie wymagało serwisu. Jeśli właściciel ma kilka takich samych nieruchomości do wynajęcia wiek, wszystkie mogą wymagać konserwacji w tym samym czasie. To może być bardzo drogie, nawet jeśli właściciel ma gwarancję na dom. Dla niektórych właścicieli ich marże zysku są co miesiąc tak niskie, że nie stać ich na utrzymanie. To są ludzie, którzy nie powinni być właścicielami.
Ze strony właściciela jest krótkowzroczne zaniedbywanie napraw. Jest takie stare powiedzenie: jeden ścieg w czasie pozwoli zaoszczędzić dziewięć. Usunięcie niewielkiego wycieku teraz zapobiega konieczności poważnych napraw z powodu uszkodzeń spowodowanych przez wodę i późniejszego usuwania pleśni. Właściwa konserwacja pozwala również na zachowanie wartości nieruchomości i możliwości wynajmu domu. Nie można uzyskać pełnej wartości rynkowej za wynajem lub sprzedaż nieruchomości, która nie została utrzymana.