Melhor resposta
Eu comprei e vendi muitas casas em que morei e também aluguei casas por muitos anos. Com base nessas experiências, sei que existem muitos benefícios associados à propriedade de uma casa, mas apenas alguns deles fornecem um retorno sobre o original (por exemplo, pagamento) e contínuo (por exemplo, pagamentos mensais) que você faz como proprietário de uma casa. Embora eu tenha visto sua pergunta feita por outras pessoas, me perguntei quando li sua postagem no Quora se seria possível responder a sua pergunta com base apenas na matemática associada – afinal, a lógica Uma forma de determinar se um investimento é melhor do que outro é medir qual oferece o melhor retorno. Com isso em mente, montei uma planilha que tenta calcular as despesas e ganhos de um locatário versus um proprietário. O que se tornou rapidamente óbvio é que eu precisaria fazer uma série de suposições, qualquer uma das quais poderia distorcer os resultados drasticamente em favor de uma opção ou outra. Embora eu tenha tentado usar suposições que sustentariam um escrutínio razoável, é provavelmente seguro dizer que alguns discordarão, portanto, os resultados que descrevo abaixo são simplesmente um exercício interessante que pode oferecer orientação para alguns, mas não deve ser considerado conclusivo por ninguém.
Para o bem do meu exercício, presumi o seguinte:
Proprietário:
- Preço de compra da casa: $ 190.000 (o preço médio de revenda da casa em 2014). O valor aumenta 5\% ao ano.
- Entrada: $ 38.000 (20\% do preço de compra)
- Custos de fechamento: $ 9.500 (5\% do preço de compra)
- Taxa de juros da hipoteca: 4\%
- Prazo da hipoteca: 30 anos
- Custo de manutenção anual da casa: 10\% dos pagamentos da hipoteca
- Taxa de imposto sobre imóveis: 1 \%
- Taxa de seguro: $ 1200 / ano
- Taxa de imposto de renda: 15\%
Locatário:
- Aluguel mensal: $ 950 (aumentando 5\% ao ano)
- Taxa de imposto de renda: 15\%
- Taxa de juros ganha: 5\%, composta (mais ou menos)
Não te: Para fornecer uma comparação razoável entre possuir e alugar, presumi que o locatário tem o valor da entrada disponível para investimento. A justificativa para isso é simples – se o locatário não tiver o pagamento inicial disponível, é improvável que ele tenha a opção de se tornar um proprietário. Essa suposição é essencial para meus cálculos porque os ganhos com esse dinheiro contribuem substancialmente para os créditos acumulados para o locatário porque esses ganhos são compostos ao longo do período de tempo que o locatário aluga.
Para o proprietário, calculei uma dedução do imposto de renda para todos os pagamentos de hipotecas nos primeiros 20 anos e nenhuma nos últimos 10. Meu A razão para isso é que, em hipotecas de 30 anos, os juros totais geralmente equivalem a 2 vezes o valor do principal. Isso cria uma situação em que a maior parte do pagamento da hipoteca nos primeiros anos são juros e a maior parte é o principal nos anos posteriores. Meu cálculo foi um atalho mas, ao longo da vida da hipoteca, é razoavelmente próximo da precisão.
Os resultados da minha planilha foram mais do que um pouco surpreendentes. Se minhas suposições forem razoavelmente válidas e meus cálculos forem E correto, na verdade é mais barato ser um locatário (portanto, um “melhor” investimento) durante o período de 30 anos, quando o proprietário está pagando a hipoteca e mantendo a casa. Na verdade, minha planilha sugere que é cerca de 10\% mais barato no início e continua a melhorar com o tempo. Todo esse benefício termina quando o proprietário quita a hipoteca 30 anos no futuro e começa a melhorar rapidamente o retorno do investimento – embora leve muitos anos para chegar ao ponto de equilíbrio. Qualquer período de aluguel inferior a 30 anos (supondo uma comparação com uma hipoteca de 30 anos), deve ser o “melhor investimento” se as propriedades forem aproximadamente iguais em tamanho, características e localização e a diferença entre o pagamento da hipoteca (principal + juros apenas ) e o aluguel é sobre os + 25\% que usei.
Gostaria de ouvir de outros colaboradores do Quora que estão dispostos a se submeter ou já passaram pelo mesmo exercício.
Resposta
Depende de coisas como em quais mercados você está e o que mais você faz.
A maioria dos mercados é tal que você não pode esperar ter uma despesa média mensal mais baixa para habitação por possuir, se você não colocar pelo menos 20\% no valor da casa.
Finja que você não tem entrada. Você pode alugar exatamente a mesma casa por 1000 / m ou comprá-la por 1500 / m. Essa diferença de $ 500 / m é o patrimônio líquido da casa e está basicamente em uma conta de poupança até que você venda a casa e então ela é devolvida a você.
Se você tem aqueles 1500 / m e você possui, então você tem que colocá-lo em uma conta poupança. Se você alugar, terá $ 500 / mês para investir.
Se você desperdiçar esses $ 500 / mês em coisas idiotas, definitivamente teria sido melhor não tê-los e apenas possuir.$ 500 / mês de economia forçada acabará por levar você a algum lugar e $ 0 / mês de economia definitivamente não.
Se você usar esses $ 500 / mês em algo melhor do que uma casa, então será melhor alugar .
Vire-se e finja que você tem um pagamento inicial. Em uma casa de 200 mil, você pode precisar reduzir a hipoteca para 160 mil para ter o aluguel igual. Talvez você tenha que gastar 40k e mais 10k para comprar a casa e reservar 10k para quando as coisas quebrarem. Isso significa 60k para “equilibrar” no gasto médio mensal.
Você poderia investir esses 60k em algo que é melhor do que uma conta poupança
Se você puder comprar um Casa de 200k por 160k porque o antigo dono está sendo forçado a vender em circunstâncias ruins, então você quase definitivamente sairá na frente por possuir.
Se você comprar uma casa de 200k por 240k porque você realmente quer apenas aquela casa , você provavelmente teria se saído melhor alugando.
Alguns mercados são particularmente ruins para os locatários, e alguns mercados são particularmente ruins para os proprietários. Isso também influencia. No entanto, é muito raro que a diferença seja enorme.
Se você está em ascensão, mudando de emprego para aumentar seu salário, é quase certo que é melhor alugar. Se você acha que ficará na mesma área pelo resto da vida, provavelmente vai querer comprar a casa e não se mudar.