Cel mai bun răspuns
Vă mulțumim pentru A2A Josh. Cel mai frecvent pentru a găsi un nou chiriaș, numai taxa este o chirie de o lună, împărțită între agentul pe care îl angajezi pentru a-l enumera și agentul care îl aduce pe chiriaș. Agenții o arată în același mod în care arată casele, așa că mulți agenți pot veni să o arate, dar tu plătești agentului tău o lună de chirie și plătesc agentului care aduce chiriașul.
Spre deosebire de proprietatea de vânzare unde comisionul este împărțit 50/50, închirierile tind să fie de 75\% pentru agentul pe care îl angajați și 25\% pentru agentul care aduce chiriașul. Există mai multe stimulente pentru ca agentul pe care îl angajați să obțină și chiriașul și să obțină chiria completă de o lună, deci nu sunt de obicei dispuși să plătească mai mult de 25\% din acesta către celălalt agent.
angajați un administrator imobiliar care poate fi sau nu și agent imobiliar, acestea percep în mod normal 10\% din chirie pe lună pentru a încasa chiriile și pentru a răspunde la apelurile de reparații de la chiriaș pe toată durata contractului de închiriere. Dacă îi angajați pe amândoi pentru a gestiona proprietatea și pentru a găsi noul chiriaș, aceștia deseori percep doar 1/2 lună de chirie în avans. Deci, nu doriți să angajați pe cineva care să găsească un chiriaș și apoi, după ce l-ați luat, decideți să angajați un administrator imobiliar. Veți economisi bani dacă faceți ambele cu aceeași persoană de la început.
Asta este ceea ce primesc în mod normal. Ai întrebat CUM se plătesc. Toți agenții trebuie plătiți prin intermediul Companiei lor, astfel încât, în mod normal, chiriașul își scrie cecul în prima lună la Compania agentului. CUM se plătește un agent provine din banii colectați de la chiriaș.
Răspuns
Cum câștigă bani agenții imobiliari închirieri și de ce sunt atât de reticenți să facă reparații?
Folosiți „agent” ca și cum ar însemna „proprietar”.
Agenții nu fac efectiv bani din chirii. Comisionul plătit de proprietar pentru listarea unei proprietăți și găsirea unui chiriaș este de obicei relativ mic pentru cantitatea de muncă implicată. Aici, în Vegas, comisionul standard de închiriere este de 600 USD, împărțit între agentul proprietarului și chiriaș „agentul (minus comisioanele brokerului, dacă există).
Nu este responsabilitatea agentului să repare proprietatea.
Proprietarul sau proprietarul , câștigă bani colectând mai mult în chirie decât îi costă proprietatea în fiecare lună. Aceste costuri includ ipoteca, asigurările, impozitele pe proprietate, canalizarea, gunoiul, taxele HOA, reparațiile, comisioanele, amenajarea teritoriului, taxele de îmbunătățire a orașului / județului, taxele legale, licențele (dacă există) etc.
Unii agenți imobiliari sunt, de asemenea, autorizați ca administratori de proprietăți. Aceștia acționează ca un „om de mijloc” între proprietar și chiriaș. Primul ministru găsește chiriași, creează contractul de închiriere pentru fiecare parte pe care să-l semneze, încasează chiria, coordonează ordinele de lucru, plătește facturile etc.
Dar … ei pot face doar ceea ce proprietarul autorizează. Majoritatea companiilor PM primesc permisiunea generală pentru a aproba și plăti facturile până la o sumă stabilită. Ar putea fi de 200 sau 500 de dolari. Sau este posibil să nu aibă permisiunea de a face nimic. În cazul în care reparația va depăși autoritatea lor, aceștia trebuie să transmită solicitarea proprietarului și să obțină aprobarea acestuia înainte ca orice reparație să poată fi autorizată. Majoritatea companiilor PM au propriul echipaj de întreținere sau o listă de furnizori de încredere pe care îi folosesc / recomandă. Unii proprietari preferă să-și angajeze proprii antreprenori pentru a face reparații majore (cum ar fi acoperișuri sau electrice).
Odată ce lucrarea este autorizată de către proprietar, PM contactează persoana de service și solicită reparațiile. Compania de servicii are propriul program și, dacă sunt „ocupați”, ar putea dura ceva timp să ajungă la dvs., în special pentru o reparație care nu este de urgență. În funcție de contractul companiei PM cu proprietarul, fie PM plătește factura și îi facturează proprietarului sau acesta îl transmite proprietarului care o plătește direct.
Acum, motivul pentru care proprietarii sunt reticenți să facă reparații: „este o modalitate foarte miopă de a maximiza venit lunar.
Pe măsură ce o proprietate de închiriere îmbătrânește, are nevoie de mai multă întreținere. Totul are o durată de viață așteptată – electrocasnice, covoare, acoperiș. În cele din urmă, totul va avea nevoie de service. Dacă proprietarul are mai multe proprietăți de închiriere de același tip de vârstă, toți ar putea ajunge să aibă nevoie de întreținere în același timp. Acest lucru poate deveni foarte scump, chiar dacă proprietarul are o garanție la domiciliu. Pentru unii proprietari, marjele lor de profit sunt atât de mici în fiecare lună încât nu își pot permite întreținerea. Aceștia sunt oameni care nu ar trebui să fie proprietari.
Este „miop pentru proprietar să neglijeze reparațiile. Există o veche zicală: o cusătură în timp va economisi nouă. Remedierea unei scurgeri mici previne acum necesitatea unor reparații majore din cauza deteriorării apei și a remedierii mucegaiului ulterior. O întreținere adecvată menține, de asemenea, valoarea proprietății și rentabilitatea locuinței. Nu puteți obține valoarea completă de piață, fie pentru închiriere, fie pentru vânzare, pe o proprietate care nu a fost menținută.