Cel mai bun răspuns
Am cumpărat și Am vândut multe case în care am locuit și am închiriat, de asemenea, case de mulți ani. Pe baza acestor experiențe, știu că există multe beneficii asociate proprietății de locuințe, dar doar unele dintre acestea oferă o rentabilitate a originalului (de exemplu, avans) și în curs de desfășurare (de ex. plăți lunare) pe care le faceți ca proprietar. Deși am văzut întrebarea dvs. adresată de alții, m-am întrebat când am citit postarea dvs. Quora dacă a fost posibil să vă răspund la întrebare numai pe baza matematicii asociate – la urma urmei, logica modalitatea de a determina dacă o investiție este mai bună decât alta este de a măsura care oferă o rentabilitate mai bună. Având în vedere acest lucru, am creat o foaie de calcul care încearcă să calculeze cheltuielile și câștigurile pentru un chiriaș față de un proprietar. Ceea ce a devenit rapid evident este că ar trebui să fac o serie de ipoteze, dintre care oricare ar putea distorsiona dramatic rezultatele în favoarea unei opțiuni sau a alteia. În timp ce am încercat să folosesc ipoteze care ar rezista unui control rezonabil, probabil că este sigur să spunem că unii nu vor fi de acord, astfel încât rezultatele pe care le descriu mai jos sunt pur și simplu un exercițiu interesant care poate oferi îndrumare pentru unii, dar nu ar trebui să fie considerat concludent de către niciunul.
Pentru exercițiul meu, am presupus următoarele:
Proprietar:
- Prețul de achiziție al casei: 190.000 USD (prețul mediu de revânzare a casei în 2014). Valoarea crește cu 5\% anual.
- Plata în avans: 38.000 USD (20\% din prețul de achiziție)
- Costuri de închidere: 9.500 USD (5\% din prețul de achiziție)
- Rata dobânzii ipotecare: 4\%
- Termenul ipotecii: 30 de ani
- Costul anual de întreținere a locuinței: 10\% din plățile ipotecare
- Rata impozitului pe bunurile imobile: 1 \%
- Rata asigurării: 1200 USD / an
- Rata impozitului pe venit: 15\%
Locatar:
- Chirie lunară: 950 USD (în creștere cu 5\% anual)
- Rata impozitului pe venit: 15\%
- Rata dobânzii câștigată: 5\%, compusă (un fel de)
Nu te: Pentru a oferi o comparație rezonabilă între deținere și închiriere, am presupus că chiriașul are suma plății în avans disponibilă pentru investiție. Motivul pentru acest lucru este simplu – dacă chiriașul nu are disponibil avansul, este puțin probabil să aibă opțiunea de a deveni proprietar. Această presupunere este esențială pentru calculele mele, deoarece câștigurile din acești bani contribuie substanțial la creditele acumulate chiriașul, deoarece aceste câștiguri se compun pe orice perioadă de timp pe care chiriașul o închiriază.
Pentru proprietar, am calculat o deducere a impozitului pe venit pentru toate plățile ipotecare din primii 20 de ani și niciunul pentru ultimii 10. motivul pentru aceasta este că, în ipoteci de 30 de ani, dobânda totală este în general egală cu de 2 ori suma principală. Aceasta creează o situație în care majoritatea plăților dvs. ipotecare din primii ani sunt dobânzi și cea mai mare este principală în anii următori. Calculul meu a luat o scurtătură dar pe parcursul duratei de viață a creditului ipotecar, este destul de aproape de exact.
Rezultatele foii de calcul au fost mai mult decât puțin surprinzătoare. Dacă presupunerile mele sunt valabile în mod rezonabil și calculele mele ar E corect, este de fapt mai ieftin să fii chiriaș (deci o investiție „mai bună”) pe parcursul perioadei de 30 de ani, când proprietarul locuinței efectuează plăți ipotecare și întreține casa. De fapt, foaia mea de calcul sugerează că este cu 10\% mai ieftină la început și continuă să se îmbunătățească în timp. Toate aceste beneficii se termină atunci când proprietarul casei achită ipoteca cu 30 de ani în viitor și începe să îmbunătățească rapid randamentul investiției – deși va dura mulți ani pentru a ajunge la punctul de echilibru. Orice perioadă de închiriere mai mică de 30 de ani (presupunând o comparație cu o ipotecă de 30 de ani), ar trebui să fie „investiția mai bună” dacă proprietățile sunt aproximativ egale ca mărime, caracteristici și locație și diferența dintre plata ipotecii (principal + dobânzi numai ) și chiria este de aproximativ + 25\% pe care l-am folosit.
Aș fi interesat să aud de la alți colaboratori Quora care sunt dispuși să facă obiectul sau au făcut același exercițiu.
Răspunde
Depinde de chestii precum piețele în care te afli și ce mai faci.
Majoritatea piețelor sunt de așa natură încât nu poți spera să ai o cheltuială medie lunară mai mică pentru deținerea de locuințe, dacă nu puneți cel puțin 20\% jos pe casă.
Pretenți-vă că nu aveți nicio plată în avans. S-ar putea să puteți închiria exact aceeași casă pentru 1000 / m sau să o cumpărați pentru 1500 / m. Acea diferență de 500 USD / m este echitate în casă și este practic într-un cont de economii până când vindeți casa, apoi vi se restituie.
Dacă aveți 1500 / m și dețineți, atunci trebuie să-l pui într-un cont de economii. Dacă închiriați, atunci aveți 500 $ / m cu care să investiți.
Dacă risipiți 500 $ / m pe lucruri stupide, cu siguranță ar fi fost mai bine să nu aveți și să dețineți.Economiile forțate de 500 $ / m vă vor duce în cele din urmă undeva și economiile de 0 $ / m cu siguranță nu.
Dacă utilizați 500 $ / m pentru ceva mai bun decât o casă, atunci este mai bine să închiriați .
Întoarceți-l și prefaceți-vă că aveți o plată în avans. Pe o casă de 200.000 s-ar putea să trebuiască să coborâți creditul ipotecar la 160k pentru a avea chirie deținere egală. Poate că trebuie să dai 40k și încă 10k pentru a cumpăra casa și să rezerve 10k pentru când lucrurile se rup. Asta înseamnă 60k pentru a „echilibra” cheltuielile medii lunare.
Ați putea investi 60k în loc în ceva mai bun decât un cont de economii
Dacă sunteți capabil să cumpărați un Casă de 200k pentru 160k, deoarece fostul proprietar este obligat să vândă în circumstanțe nefaste, atunci veți ieși aproape cu siguranță deținând.
Dacă cumpărați o casă de 200k pentru 240k, deoarece doriți cu adevărat doar acea casă , probabil că ați fi fost mai bine să închiriați.
Unele piețe sunt doar deosebit de rele pentru chiriași, însă unele piețe sunt deosebit de rele pentru proprietari. Și asta are în vedere. Cu toate acestea, este destul de rar ca diferența să fie imensă.
Dacă vă schimbați locurile de muncă în mod ascendent pentru a vă crește salariul, este cu siguranță mai bine să închiriați. Dacă credeți că veți fi în aceeași zonă pentru tot restul vieții, probabil că doriți să cumpărați casa și să nu vă deplasați.