Bästa svaret
Typ av, och det var kul.
Jag arbetade med ett titelföretag som hanterade försäljningen av en Fannie Mae-avskärmning. Fastigheten var en del av en gemensam intresse gemenskapens utveckling av stadsbostäder. Utvecklaren / byggaren gjorde en liten utveckling på ungefär ett dussin stadsbostäder och slutförde bara tre eller fyra hem innan han gick ur drift. Flera av bostäderna såldes till privata fester innan han tankade. Ägaren till ett av dessa bostäder betalade som betalningsobligation och utestängdes.
Byggnadens egendom organiserades i en gemenskap av allmänt intresse som var under begränsningar och styrdes av en husägare. Enligt lagen i staten där fastigheten var belägen kontrolleras HOA av utvecklaren tills en viss majoritet av enheterna såldes vid vilken tidpunkt ägarna kunde välja sin egen styrelse för att styra HOA. Utvecklingen nådde aldrig den punkt där ägarna valde en styrelse innan utvecklaren gick ur drift. Byggherren lät sin sekreterare ordna fastighetsunderhållet och fakturera ägarna innan han slutade driva.
Den nya köparen ville ha bostaden i fråga men ville se till att det inte fanns ett HOA eftersom det kan bära en betydande extra avgift som skulle vara en fortsatt kostnad för att äga fastigheten. På titelföretaget kontaktade jag fastighetsmäklaren som hanterade försäljningen och frågade om en potentiell HOA. Han svarade att han inte hade några bevis för en HOA. Jag kollade också offentliga register och kunde inte verifiera en HOA. Titelföretaget hade hanterat flera av dessa typer av försäljningar där utvecklaren misslyckades och inte hade någon fungerande HOA. Titelförsäkring utfärdades utan undantag för en HOA.
Efter en tid efter stängningen kontaktade köparen titelföretaget och samtalet vidarebefordrades till mig som företagsadvokat. Hon hävdade att en räkning låg kvar på hennes dörr från en HOA för obetalda månatliga underhållsavgifter. Jag rekommenderade henne att inte betala räkningen och kontakta en advokat. (Räkningen var inte en titelfel så jag kunde inte gå in och lösa problemet på titelföretagets vägnar.)
Trots mitt råd att inte betala räkningen betalade hon och kontaktade sedan en advokat som stämde genast titelföretaget och fastighetsmäklaren. Som en del av informationsinsamlingsprocessen kallad ”upptäckt” planerades en deposition för köparen och den person som påstod sig vara anställd på HOA.
Köparens uttalanden samlades in utan att någon viktig information avslöjades. . HOA-representantens deponering började och försenades sedan till nästa dag för att fortsätta.
Något tycktes vara konstigt med situationen och jag diskuterade det med chefen från titelföretaget som följde med mig till depositionen. Jag bestämde mig för att spendera kvällen och morgonen före depositionen och försöka undersöka fastigheten och HOA mycket djupare än jag hade tidigare. När jag började spåra HOA började allt bli meningsfullt.
HOA var registrerad hos utvecklaren och hade en adress angiven där utvecklaren ursprungligen verkade. Utvecklaren flyttade från den platsen innan den upphörde. Adressen till flytten uppdaterades inte till den offentliga posten. HOA upplöstes ofrivilligt av staten för att inte lämna in årliga uppdateringar. HOA-representanten var den tidigare sekreteraren för den nu nedlagda utvecklaren.
Det fanns inget sätt att någon kunde hitta HOA i det offentliga registeret, adressen var till en plats där utvecklaren inte längre fungerade, HOA-nej längre lagligt existerade, och utvecklaren var rätt agent för HOA – inte sekreteraren som inte längre var anställd av utvecklaren. Utvecklaren själv var inte längre i affärer.
Jag kom fram till depositionen lite sent och de hade börjat utan mig. När de andra två advokaterna var färdiga gick jag in och ställde frågorna som skapade den information som jag hade upptäckt. När jag var klar köparens advokat bad om ett urtag och pratade med köparen. När de återvände kom man överens om att de skulle avfärda ärendet.
Det bästa var när jag bad om ursäkt för att jag kom sent en av de andra advokaterna avstod från ursäkt och tillade att han alltid ville ha en ”Perry Mason” ögonblick i ett ärende.
Svar
Som rättegångsadvokat vars praxis främst fokuserade barnmisshandel har jag sett några riktigt dåliga och dåliga saker. Mordade spädbarn, våldtäktsärenden för barn och barn, äkta tortyrärenden, jag säger till mina vänner att ingenting brister eller överraskar mig längre. Att säga dessa ord är dock som en förbannelse, för varje gång jag säger det kommer ett nytt fall. Ibland är döden inte det värsta som kan hända ett barn.
Alla namn på människorna här har ändrats för att skydda deras integritet.
Jag representerade en uppsättning av tre syskon som togs bort från sina föräldrars vårdnad för allmän vårdslöshet.Som man kunde förvänta sig placerades pojkarna tragiskt i separata hem, ganska långt ifrån varandra. Två av pojkarna gjorde det bra, och jag menar ”bara OK” som att bara komma över.
Den äldsta pojken, Jamie, 10 år, skickades för att bo i ett grupphem istället för med en foster familj. Det var inget fel på honom, det fanns bara inte tillräckligt med fosterhem tillgängliga. Skolan ringde till mig eftersom de sa att han gick och spelade hela tiden. Min första tanke var ”pojkar kommer att vara pojkar.” Men när jag pratade med ägaren till grupphemmet, tyckte jag att hon var riktigt hård, och hårt uttrycker det artigt.
Kanske ett par veckor senare fick jag ett samtal igen från grupphemmet och sa de meddelade sju dagar om att Jamie skulle vara hemma. Jag fick panik eftersom jag visste att det fanns en desperat brist på fosterhem, särskilt för afroamerikanska manliga barn. Jag visste att jag var tvungen att rädda placeringen om möjligt. Min första fråga till ägaren var varför hon ville att Jamie skulle tas bort. Hon berättade för mig att Jamie skruvade om, hans lärare på grundskolan sa att han uppmärksammade sig själv genom att falla ut ur sitt skrivbord och gå in i människor och väggar, falla till marken utan goda skäl, och de var trötta av det. Han försökte ofta skratta av det, men de tyckte inte att det var roligt. Jag krävde att vi skulle ha en fullständig bemanning för att tala om detta personligen.
Jag besökte Jamie och berättade för honom om klagomålen, men jag var inte arg på honom. Jag ville bara höra hans sida av historien och ville veta vad han ville att jag skulle göra för hans räkning. Han blev tårfull och sa att han kraschade i väggarna och andra saker, men att det var en olycka. Han sa att han kände sig rolig, men kunde inte beskriva hur och föll ut ur sitt skrivbord. Samma som när han föll på golvet de här gångerna. Han sa att han inte försökte skapa en scen men dessa saker hände bara. Jag frågade honom när sista gången han hade en fysisk, och han sa att han inte visste. Det väckte stora frågor i mitt sinne. Jag frågade honom vad han ville se hända, och om han ville stanna hemma, och han sa att han hellre skulle stanna där än att behöva flytta. Jag gav honom en kram, tackade honom för att han delade sina tankar med mig och sa till honom att jag skulle göra mitt bästa för honom, och han kunde ringa mig när som helst.
Jag gick framåt med hela bemanningen några dagar senare, och det första jag fick höra är att Jamie tycker att han är en clown. Han fortsätter att trippa och falla hela tiden för uppmärksamhet och tidigare samma dag spelade han tagg med några pojkars lunch och sprang med full fart in i en palm med avsikt. Jag frågade om han var sårad och de sa att han har en stor stöta på huvudet, men det är vad han får. Jag blev rasande när jag hörde det. Det här grupphemmet debiterade Institutionen för barn- och familjetjänster (DCFS) $ 10ka per månad. Http://www.cdss.ca.gov/Portals/9/FCARB/Lists/GHList.pdf för Jamies rum och styrelse, och när ett barn är skadad, enligt tillståndslagen, behövde de ta honom till akuten för en undersökning för att se till att han är okej. Om något grupphem där några av mina barn placerades inte gjorde det, skulle jag ringa vårdlicenser för samhällsvård och begära en fullständig utredning av deras hem med hänvisning till vårdslöshet och jag skulle inte ha något problem med att försöka få dem stängda.
Jamies socialarbetare var lika chockad som jag, eftersom hon aldrig hade hört talas om denna händelse eftersom de aldrig rapporterade detta till henne. Ella krävde att Jamie skulle tas in omedelbart. När Jamie kom in såg han bokstavligen ut som om han hade träffats av en bil. Han hade stötar och blåmärken överallt, och den största knuten jag någonsin sett på övre vänstra sidan av hans panna. Han hade massor av skrapor på sig och många skorper. Min mun föll upp när jag såg honom. Jag hälsade på honom, stod upp, gick till honom och han gav mig en kram och formulerade långsamt: ”Detta är Jojo, min advokat,” till gruppen.
Jamies socialarbetare såg bedrövad ut och jag vet att jag såg rasande ut. . Ella, socialarbetaren meddelade, ”Detta möte kommer att sluta, och jag tar Jamie till ER just nu.” Jag bad Ella ringa mig och meddela mig vad som hände. Så snart jag kom tillbaka till mitt kontor ringde jag Community Care Licensing och gjorde en remiss om vad vi just sett.
Ella ringde mig senare samma dag och berättade att Jamies hjärna hade några udda markeringar på det som såg ut som portvinsfläckar, och hans hjärna svullnade allvarligt av huvudskada. Det visade sig att Jamie har ett tillstånd som heter Sturge-Webers syndrom. https://ghr.nlm.nih.gov/condition/sturge-weber-syndrome
Han fördes till akutoperation så att neurokirurgen kunde borra hål i Jamies skalle så att hans hjärna skulle ha utrymme att svälla och sedan läka. En del av hans skalle kan tas bort och lagras i hans bukområde så att den skulle förbli vid liv tills den kunde sättas tillbaka på plats. Oavsett om han skulle ta bort en del av hans skalle sa hon att han skulle vara utrustad med en gloria med skruvar i hans skalle medan han läker.Jag började darras, jag var så ledsen och arg för Jamie och vad han fick igenom och kände mig överväldigad att trots den grundliga fysiska han skulle ha haft, och en intervju med sin mor, att detta tillstånd inte hade diagnostiserats i sin historia.
Efter att ha släppts från sjukhuset fördes Jamie till ett annat grupphem som tillhandahöll service för barn med akuta medicinska problem. Han ringde till mig, mycket upprörd en dag och rapporterade till mig att de andra barnen där hade retat honom och sa till honom att de skulle få en skruvmejsel för att dra åt skruvarna som gick från hans gloria i hans skalle in i hjärnan. Några av de större pojkarna jagade honom faktiskt med en skruvmejsel, skrämmande Jamie. Jag sa till honom att sitta hårt, jag skulle vilja ringa Ella och få honom därifrån ASAP.
Ella lyckades få ut honom ur grupphemmet inom några dagar och till en medicinsk registrerad och certifierad fostermor som var riktigt bra. Jag var så lättad för Jamie. Några dagar senare ringde Jamie till mig och sa att han var orolig för att han knappt kunde se någonting, och han kände sig som om han tittade genom en grå tygbit. Mitt hjärta föll bokstavligen ner i magen. Jag ringde Ella för att be henne att få Jamie in till läkaren för att se vad som hände med hans syn. Hon sa att hon redan gjorde det, och han var planerad att ta bort en bit av hans skalle för att minska trycket i hans skalle. Det var planerat att ske inom några dagar, och Jamie förlorade sin syn på grund av komplikationer av hans Sturge-Weber-syndrom samt tryck på hjärnan, och synförlusten kan vara permanent. http://www.afb.org/info/specific-eye-conditions/sturge-weber-syndrome/45 Under tiden var Jamies humör uppe, och han var ”lättad” över att ha fått glansen och skruvarna bort från huvudet och ivriga att vara normal igen. Jag minns att jag satt vid mitt skrivbord efter att ha pratat med Jamie i telefon med slutna ögon och tårar rann över mitt ansikte och tänkte på vad han skulle tåla. Det är svårt att säga hur, men ibland vet saker.
Jag ringde till domstolen utsedd specialadvokat (CASA) http://www.casala.org för att berätta för dem att jag behövde en advokat för Jamie och förklarade att han skulle genomgå hjärn- och skalleoperationer, troligen kommer att vara permanent, helt blind, och han har inga föräldrar eller familjemedlemmar för support. Direktören för CASA: s kontor gick med på att hitta en bra förespråkare för Jamie och skulle ringa mig tillbaka. Inom en dag eller två, den snabbaste tiden någonsin att få en CASA, kallades jag av Joe, som var mycket väl insatt i medicinska frågor, liksom juridik och barnfrågor, och skulle utses till Jamies Court utsedd specialadvokat. Jag var så tacksam och lättad.
På operationsdagen var Joe där med Jamie i förväg och väntade i det kirurgiska väntrummet i fall att något skulle gå fel och var där för Jamie när han vaknade från operationen. Joe är en sann sken för detta barn. Jag gick till sjukhuset direkt efter att mitt senaste fall hördes. Jamie var vaken, opererad och verkade lite nervös, men gav mig ett stort leende när han hörde min röst. Han sa omedelbart upp: ”Hej, Jojo, de fixade min skalle.” Jag sa till honom, ”Jag förstår det. Hur mår du? Du ser ut som om du bär en turban, ”och gjorde mitt bästa för att le till honom. Han flinade och sa i sin långsamma drag, ”Tja, jag är okej.” Joe frågade om han kunde prata med mig i hallen, och jag sa ”ja.”
En gång utanför rummet sa Joe till mig att Jamie var 100\% permanent blind, men han vet inte om han är i mörkblindhet eller om han är juridiskt blind men kunde upptäcka former. Han väntade på att Jamies terapeut skulle låta terapeuten prata Jamie om den aktuella situationen. Joe ville ha terapeuten där, för att hjälpa Jamie att bearbeta nyheterna, och han eller hon skulle identifiera det bästa sättet att leverera denna förödande nyhet. Jag var helt överens.
Samtidigt var Jamies socialarbetare, Ella, livlig med Joe, eftersom Jamie hade bett om några basebollkepsar för att täcka huvudet medan han var förband. Jamie ville inte att någon skulle veta vad han gick igenom, men kunde hantera sig själv bra om han fick frågor från främlingar. Basebollkepsar skulle kamouflera märkena. Jag var äcklad. När allt Jamie gick igenom blev hon snodd ur form om en basebollkeps ?
Socialarbetaren skrek också till mig för att jag inte slutade Joe från att köpa kepsarna. Hon var också arg för att Joe inte sökte kirurgens godkännande innan han köpte dem, och hon sa att läkaren skulle vara arg eftersom bakterier skulle exponeras för Jamies huvud för snart efter operationen genom att ha på sig en keps. (Genom bandagen och allting. Gå figur …)
Jag sa till henne att jag kommer att be Joe att be läkaren att se till att det är OK för Jamie att ha på sig kepsarna och tänka att det kan göra situationen uskad. Om det är lämpligt, ge Jamie kepsarna och om det inte är det, berätta för Jamie att han kunde bära kepsarna när hans huvud hade läkt och neurokirurgen gav ett OK, så att han kan se förord för att kunna bära dem.Socialarbetaren var nöjd med det svaret – det gav henne ”makt” i situationen och hon kunde låta Jamie veta när han kunde bära sina mössor. Kirurgen var en sådan docka, sa Joe var väldigt lätt att interagera med och var tacksam för att han var där. Kirurgen sa att efter det att häftklamrarna och suturerna kom ut, skulle det vara bra för Jamie att bära kepsar så länge det inte gnuggade eller irriterade någon av den sårade vävnaden.
Vid den tiden var Jamies mammas föräldrarnas rättigheter upphörde, eftersom hon bara inte kunde hålla sig ren, nykter och delta i alla sina program inom den lagstadgade tidsramen. Denna uppsägning av hennes föräldrarättigheter lämnade alla tre barnen som lagliga föräldralösa barn, vilket jag var mycket missnöjd med.
Jag fortsatte att få klagomål från Jamies socialarbetare att han inte försökte nog att lära sig Brailler, han grät hela tiden, han ville inte gå i skolan, han är lat, han bryr sig inte, etc. En dag efter att jag fick ett nytt klagomål från Ella förlorade jag min sval och sprängde henne. Jag skrek och jag menar skrek in i telefonen så högt att de andra advokaterna på mitt kontor alla trängde runt min dörr för att se vad jag skrek om. ”Din okunniga självcentrerade BITCH!” Jag skrek. ”Det är inte Jamies jobb att göra ditt liv enklare, det är ditt jobb att se till att hans unga liv är mer uthärdligt och att du misslyckades! ja! DU MISSLYCKADES!! Du berättar för mig hur du skulle känna dig om du togs bort från din mamma, dina syskon, din skola, anklagades för att ha skruvat runt när du hela tiden fick anfall och blinde men inte visste varför? Sedan, som om saker och ting inte var illa nog, såg du huvudet bokstavligen sågat, blev mobbad i skolan och förödmjukad av de andra barnen och fick reda på att din mamma inte längre är din mamma. Och för att isa kakan får du reda på att du är PERMANENT BLIND, och du har INGEN IDÉ vad som kommer att hända dig !!! SVAR MIG! ”
Jag skakade, jag var så arg och så krossad för Jamie. Mina kollegor gjorde ingenting för att lugna mig, de lät mig skrika på den socialarbetaren och berätta för henne att jag inte brydde mig om vad landstinget (socialarbetarnas advokat) skulle säga om mitt skrik, och jag hoppas att hon säger till dem, och jag hoppas att hon skriver till domstolen om hur hög jag också är. Jag sa till henne att jag vet att vår domare bara skulle ÄLSKA att höra om detta, särskilt om hur hon avfärdade Jamie som uppmärksamhetssökande när han plötsligt började falla ur stolar eller stöta på saker. Jag vågade henne att gå för det.
När samtalet slutade satte jag mig vid mitt skrivbord, eftersom jag hade stått upp och skrikande ner mot telefonen lade jag huvudet i mina händer och började hyperventilera och fortsatte att darra medan jag torkade min tårar av ilska av mitt ansikte. “Bra för dig, Jo! Du berättade för henne och hon hade kommit. Jag skulle också bli förbannad! ” sa mina kollegor till mig och försökte vara stödjande.
Min handledare kom in på mitt kontor och stängde dörren. Hon frågade vad som hände, förutom vad hon just hört. Jag gav henne lågt ner, hennes käke tappade och hon sa att jag behövde gå vidare till domstolen för att låta domaren veta vad som hände. Jag slutförde pappersarbetet, lämnade in det till domstolen, skrev upp min rapport, bad Joe skriva en kort rapport, betjänade parterna och fick en förhandlingsuppsättning för slutet av veckan.
Jamie transporterades till förhandlingen av sin fostermor, och han kom med en röd käpp, hade på sig en mössa och mörka glasögon. När han gick svängde han från sida till sida. Jag gispade när jag såg honom, men höll mig lugn, gick upp bakom honom, knackade på honom på axeln och sa ”Boo!” när han snurrade runt. ”Hej, Jojo …” sa han. Jag sa ljust, ”Hur skulle du veta att det var jag!?!?!” och började skratta. Han sa, ”Jag skulle alltid känna dig!”
Förhandlingen började, och vår domare gick in och tog hennes plats. Jag påminde Jamie om att han var i rättssalen, så han måste ta bort mössan. Han sa ”Åh, ja, jag glömde,” när han drog av sig hatten. Jag var inte beredd på vad jag såg; Jag kunde se den exakta formen på den bit av skalle som hade tagits bort från hans huvud, och det fanns djup ärrbildning i linje med var den ersattes. Där skruvarna från gloria var, fanns det djupa avvikelser, med keloidvävnad som byggdes upp runt den. Domaren tittade på Jamie, tittade på mig och beordrade oss alla in i sina kamrar och läste upploppsakten. Ella, Jamies CSW, sa på ett våldsamt sätt att hon också har svårt med Jamies yngre bror, John, eftersom det var fast beslutet att han också lider av Sturge-Webers syndrom, och ända sedan han lärde sig detta vill han inte ”bete sig”. Han använder det som en ursäkt för att agera. Istället för att korsprata med CSW sa jag till domaren att jag har varit i kontakt med John (8 år) och han är livrädd för att han ska få samma sak hända honom som vad som hände med Jamie, så det är helt förståeligt . Jag hade redan ansökt om en CASA för honom också.
Vi gick tillbaka ut till rättssalen, domaren erkände min rapport, Joe, CASA: s rapport till bevis, sedan beordrade en fullskalig utredning om hanteringen av denna fråga och en 30-dagars återvändande . Hon hade uppmuntrande ord för Jamie, och jag bad om en fullständig psykologisk screening för honom med all lämplig psykisk vårdbehandling, särskilt för att hantera förlust, arbetsterapi och sjukgymnastik att följa. Jag bad också om en IEP (Individualized Education Plan) samt en bedömning av det regionala centret på grund av kramperna. Domstolen gick med på och gjorde order.
Jamies fostermor adopterade honom så småningom och han fortsätter att trivas i hennes vård. Jamie är fortfarande blind, 100\% synlös, hans ärrbildning är djupgående. Efter att han kommit in i sin blindhet och fått massor av terapi lärde han sig punktskrift och hur man använder punktskrift (en speciell skrivmaskin som skriver in punktskrift). Och jag gråter som en bebis när jag skriver den här historien, all min frustration, sorg och smärta rör sig upp igen. Det grupphemmet Jamie var i existerar inte längre, men jag vet inte och bryr mig inte om varför det är stängt.
Inget barn förtjänar att genomgå en sådan medicinsk och känslomässig försummelse. Om hans tillstånd diagnostiserades ordentligt istället för att sprängas av och rapporteras när barnet slår av, kan något annat ha hänt. Jamie kanske inte behövde uthärda allt detta lidande – jag är inte läkare, så jag kan inte säga säkert. Men jag är övertygad om att det skulle ha hanterats annorlunda. Jag har hanterat många, många övergreppsfall, men Jamie förstör mig absolut.
Jamie var bara tio år gammal när detta hände. Jag tror fortfarande att det inte behövde hända.