Bästa svaret
Tack för A2A Josh. Vanligtvis för att hitta en ny hyresgäst är endast avgiften en månads hyra fördelad mellan den agent du anställer för att lista den och den agent som tar hyresgästen. Agenter visar det på samma sätt som de visar hus så många agenter kan komma för att visa det, men du betalar din agent en månads hyra och de betalar agenten som tar hyresgästen.
Till skillnad från fastigheter till salu där provisionen delas 50/50, hyra tenderar att vara 75\% för den agent du anställer och 25\% för den agent som tar hyresgästen. Det finns mer incitament för agenten du anställer att också skaffa hyresgästen och få hela en månads hyra, så de är vanligtvis inte villiga att betala mer än 25\% av den till den andra agenten.
hyra en fastighetsförvaltare som kanske inte också är en fastighetsmäklare, de tar normalt 10\% av hyran per månad för att samla hyror och svara på reparationssamtal från hyresgästen under hela hyresperioden. Om du anställer dem båda för att sköta fastigheten och hitta den nya hyresgästen debiterar de ofta bara en halv månad hyran i förväg. Så du vill inte anställa någon för att hitta en hyresgäst och sedan när hyresgästen har bestämt sig för att anställa en fastighetsförvaltare. Du kommer att spara pengar om du båda gör med samma person från början.
Det är vad de får betalt normalt. Du frågade HUR de får betalt. Alla agenter måste betalas via sitt företag så normalt skriver hyresgästen sin första månadscheck till agentens företag. HUR en agent får betalt kommer från de pengar som samlats in från hyresgästen.
Svar
Hur tjänar fastighetsmäklare pengar på uthyrning, och varför är de så ovilliga att göra reparationer?
Du använder ”agent” som om det betyder ”hyresvärd”.
Agenter gör faktiskt inte pengar från uthyrning. Provisionen som ägaren betalar för att notera en fastighet och hitta en hyresgäst är vanligtvis relativt liten för arbetet. Här i Vegas är standarduthyrningsprovisionen $ 600, fördelad mellan hyresvärdens agent och hyresgästen ”s agent (minus deras mäklares avgifter, om sådana finns).
Det är inte agentens ansvar att göra reparationer på fastigheten.
Ägaren eller hyresvärden , tjänar pengar genom att samla mer i hyra än fastigheten kostar honom varje månad. Dessa kostnader inkluderar inteckning, försäkring, fastighetsskatt, avlopp, skräp, HOA-avgifter, reparationer, provisioner, landskapsarkitektur, stads- / länförbättringsavgifter, juridiska avgifter, licenser (om sådana finns) etc.
Vissa mäklare är också licensierade som fastighetsförvaltare. De fungerar som en ”mellanman” mellan hyresvärden och hyresgästen. Premiärministern hittar hyresgäster, skapar hyresavtalet för varje part att underteckna, hämtar hyran, samordnar arbetsorder, betalar räkningarna etc.
Men … de kan bara göra vad ägaren godkänner. De flesta PM-företag får fullständigt tillstånd att godkänna och betala räkningar upp till ett fast belopp. Det kan vara $ 200 eller $ 500. Eller de kanske inte har tillstånd att göra någonting. Om reparationen kommer att överstiga deras myndighet måste de lämna in begäran till ägaren och få hans godkännande innan någon reparation kan godkännas. De flesta PM-företag har antingen sitt eget underhållspersonal eller en lista över pålitliga leverantörer de använder / rekommenderar. Vissa ägare föredrar att anställa sina egna entreprenörer för att göra större reparationer (som takläggning eller el).
När arbetet har godkänts av ägaren kontaktar premiärminister servicepersonalen och begär reparationer. Serviceföretaget har sitt eget schema, och om de är upptagna kan det ta ett tag för dem att komma till dig, särskilt för en icke-nödreparation. Beroende på PM-företagets kontrakt med ägaren, antingen PM betalar fakturan och fakturerar ägaren eller så skickar de fakturan vidare till ägaren som betalar den direkt.
Nu, varför ägarna är ovilliga att göra reparationer: det är ett mycket kortsiktigt sätt att maximera månadsinkomst.
När en hyresfastighet åldras behöver den mer underhåll. Allt har en förväntad livslängd – apparater, mattor, taket. Allt kommer så småningom att behöva service. Om ägaren har flera hyresfastigheter av samma ålder, de kan alla sluta behöva underhåll samtidigt. Det kan bli mycket dyrt, även om ägaren har hemgaranti. För vissa hyresvärdar är deras vinstmarginaler så låga varje månad att de inte har råd med underhållet. Det är människor som inte borde vara hyresvärdar.
Det är kortsiktig från ägarens sida att försumma reparationer. Det finns ett gammalt ordspråk: En söm i tid kommer att spara nio. Att fixa en liten läcka förhindrar nu behovet av större reparationer på grund av vattenskador och mögelsanering senare. Korrekt underhåll bibehåller också husets fastighetsvärde och hyrbarhet. Du kan inte få fullt marknadsvärde, antingen för uthyrning eller försäljning, på en fastighet som inte har bibehållits.