Bästa svaret
Det här är en intressant fråga. Du skulle också få avskrivningar, men det måste återfångas om du säljer fastigheten. Du kan köpa fastigheten som en enhet som en LLC och sedan hyra till en annan enhet, själv. Självklart bör du kontrollera detta med en skatteadvokat eftersom jag inte är säker på om det finns en IRS-fråga eller inte. Men du måste verkligen göra matte för att se till att det är värt det. Kom ihåg att IRS kräver att du tar ut en skälig marknadshyra, så du kan inte ta ut en dollar i månaden och ta stora förluster. Du kommer att behöva betala skatt på hyrespengarna.
Så gör matematiken som tar dig själv en rättvis marknadshyra, men nu kan du dra av alla räntor och fastighetsskatter. Du kanske till och med kan göra lite mer sceaming genom att tillhandahålla verktyg inklusive underhåll av vatten och gräsmattor. Nu kan allt som blir en kostnad för LLC, för att inte tala om att du nu kan kosta måla platsen och alla dina reparationer. Heck, du kan till och med erbjuda en möblerad hyra så att du kan skriva av alla möbler också. Man jag slår vad om att skattejuristen blomstrar efter den nya skatterättsreformen och funderar på vägar kring den. Kommer alla ”rika” 1\% nu att bli hyresgäster ???
Det finns andra faktorer att tänka på, till exempel i mitt tillstånd får en husägare en fastighetsskatteavbrott, så du måste ta hänsyn till detta i Dessutom kommer fastighetsförsäkringen för en LLC troligen att vara högre. Dessutom måste du ta hänsyn till skatteeffekten när du säljer. Om du säljer en personlig bostad får du en utestängning av kapitalvinst upp till 250K.
Håll oss informerade om vad din matematik visar och vad din skatteexpert säger.
Svar
Jag kan svara på detta ur verklig erfarenhetssynpunkt. De flesta av kommentarerna nedan är ganska på rätt spår men jag vill göra några förtydliganden och inkludera några insikter.
Jag kommer att hoppa över insatserna för att vara hyresvärd för i slutändan beslutet att bli hyresvärd är ett stort beslut att ta och måste göras med din egen mängd forskning som är inriktad mot vilka mål och prestationer du någonsin vill uppnå. (Tid – Pengar – Avstånd – etc)
Min frus pensionsplan innan hon träffade mig var exakt denna.
1. Köp ett hus. (Hus 1)
2. Bor i det och gör förbättringar i ett år.
3. Få ett aktielån och använd det för att köpa ett annat hus. (Hus 2)
4. Hyr hus 1.
5. Bo i hus 2 och gör förbättringar under ett år.
Upprepa steg 1 – 5 tills du når det antal hus som krävs för att uppnå önskad inkomst AT PENSION.
Min fru beräknade hur många hus hon skulle behöva för att generera önskad inkomst för att gå i pension när hon nådde pensionsåldern. Hon bestämde att hon behövde fem hus. )
VIKTIGT –
Denna plan fungerar bara om den inkluderar en fördubbling av betalningarna på den minsta inteckningen tills den är helt betald. Du lägger sedan till dessa betalningar på nästa minsta inteckning tills det är helt avbetalt. Du gör detta för varje hus och mycket snabbt får du en snöbollseffekt av hus pa yments.
För närvarande, av de 7 husen, betalas fyra av. Beloppet för betalningarna till nästa mindre inteckning är nästan fem gånger den månatliga betalningen. De tre sista husen kommer att betalas ut på mindre än tre år.
Det nämndes nedan men det är värt att säga igen … Lägg alla fastigheter i en LLC. MYCKET, MYCKET bra råd!
En liten justering av din fråga är dock ….
Hyr inte det stora huset och bor i en mindre. Gör det tvärtom.
Hyr det mindre huset.
Alla min frus hus är hus med 1 och 2 sovrum. De är inte stora hus med $ 900 + inteckningar. Det här är hus med $ 300 inteckningar eftersom det är SOOOO mycket lättare att hyra ett hus för $ 600 – $ 700 och behålla hyresgäster än det är att hyra $ 1200 – $ 1500 hus. Låg hyra betyder längre hyresgäster.
12 månaders hyresavtal eller kontrakt har aldrig krävts. Alla hennes hyresgäster arbetar på ett hyresavtal från månad till månad. Vi har några hyresgäster som har varit i hennes hus i över 6 år. Helt enkelt för att hyran är så bra att de aldrig vill lämna och det täcker effektivt inteckningen samt ger underhåll och underhåll.
Jag skulle kunna lägga till ett helt nytt avsnitt bara baserat på hur man får och håller bra hyresgäster men det är ett annat ämne tillsammans.
Lycka till min vän, jag hoppas att dessa svar hjälper din beslutsprocess.