Bästa svaret
Jag har köpt och sålde många hus där jag bodde och har också hyrt bostäder i många år. Baserat på dessa erfarenheter vet jag att det finns många fördelar med bostadsägande men bara en del av dem ger avkastning på originalet (t.ex. utbetalning) och pågående (t.ex. månatliga betalningar) som du gör som husägare. Även om jag har sett din fråga ställts av andra undrade jag när jag läste ditt Quora-inlägg om det var möjligt att svara på din fråga enbart baserat på tillhörande matematik – trots allt den logiska sätt att avgöra om en investering är bättre än en annan är att mäta vilket ger bättre avkastning. Med detta i åtanke satte jag ihop ett kalkylark som försöker beräkna utgifter och vinster för en hyresgäst gentemot en husägare. Det som snabbt blev uppenbart är att jag skulle behöva göra ett antal antaganden, varav något skulle kunna förvränga resultaten dramatiskt till förmån för det ena alternativet. Medan jag försökte använda antaganden som skulle hålla upp till rimlig granskning, är det förmodligen säkert att säga att en del kommer att vara oense, så resultaten som jag beskriver nedan är helt enkelt en intressant övning som kan ge vägledning för vissa men inte bör anses vara avgörande av någon.
För min träning antog jag följande:
Husägare:
- Husets inköpspris: 190 000 $ (medianpriset för återförsäljning av bostaden) 2014). Värdet ökar med 5\% årligen.
- Nedbetalning: 38 000 $ (20\% av inköpspriset)
- Utgående kostnader: 9 500 $ (5\% av köpeskillingen)
- Hypoteksränta: 4\%
- Lånetid: 30 år
- Årlig bostadskostnad för bostäder: 10\% av hypoteksbetalningarna
- Skattesats för fastigheter: 1 \%
- Försäkringsgrad: $ 1200 / år
- Inkomstskattesats: 15\%
Hyresgäst:
- Månadshyra: 950 $ (ökar med 5\% per år)
- Inkomstskattesats: 15\%
- Intjänad räntesats: 5\%, sammansatt (typ av)
Nej te: För att ge en rimlig jämförelse av att äga kontra att hyra, antog jag att hyresgästen har beloppet för handpenningen tillgängligt för investering. Motivet för detta är enkelt – om hyresgästen inte har utbetalningen tillgänglig är det osannolikt att han har möjlighet att bli husägare. Detta antagande är viktigt för mina beräkningar eftersom intäkterna på dessa pengar bidrar väsentligt till krediterna hyresgästen eftersom dessa inkomster är sammansatta över vilken tidsperiod som hyresgästen hyr.
För husägaren beräknade jag ett inkomstskatteavdrag för alla intäkter för de första 20 åren och ingen för de senaste 10. Min motiveringen för detta beror på att den totala räntan i 30 år i allmänhet är lika med 2 gånger huvudbeloppet. Detta skapar en situation där det mesta av din hypoteksbetalning under de tidigaste åren är ränta och mest är kapital under de senare åren. men under hypotekets livstid är det ganska nära korrekt.
Resultaten av mitt kalkylblad var mer än lite överraskande. Om mina antaganden är rimligt giltiga och mina beräkningar är Det stämmer, det är faktiskt billigare att vara en hyresgäst (alltså en ”bättre” investering) under hela 30-årsperioden när husägaren gör inteckning och underhåller huset. Faktum är att mitt kalkylark föreslår att det är cirka 10\% billigare i början och fortsätter att bli bättre över tiden. All den fördelen slutar när husägaren betalar av hypotekslån 30 år i framtiden och börjar snabbt förbättra avkastningen på investeringen – även om det tar många år att komma till jämnpunkten. Varje hyresperiod som är mindre än 30 år (förutsatt en jämförelse med en 30-årig inteckning) bör vara den ”bättre investeringen” om fastigheterna är ungefär lika i storlek, funktioner och läge och skillnaden mellan hypoteksbetalningen (huvudstol + endast ränta ) och hyran är ungefär + 25\% som jag har använt.
Jag skulle vara intresserad av att höra från andra Quora-bidragsgivare som är villiga att genomgå eller genomgått samma övning.
Svar
Det beror på saker som vilka marknader du befinner dig i och vad du gör mer.
De flesta marknader är sådana att du inte kan hoppas att du får en lägre genomsnittlig kostnad per månad för bostäder genom att äga om du inte lägger ner minst 20\% på huset.
Låtsas att du inte har någon nedbetalning. Du kanske kan hyra exakt samma hus för 1000 / m eller köpa det för 1500 / m. Den skillnaden på $ 500 / m är kapitalet i huset och det är i grunden på ett sparkonto tills du säljer huset så får det tillbaka till dig.
Om du har den 1500 / m och du äger, då måste lägga det på ett sparkonto. Om du hyr har du $ 500 / m att investera i.
Om du slösar bort $ 500 / m på dumma saker, skulle du definitivt ha varit bättre att inte ha det och bara äga.$ 500 / m i tvångssparande kommer så småningom att ge dig någonstans och $ 0 / m i besparingar kommer definitivt inte.
Om du använder de $ 500 / m på något bättre än ett hus, kan det vara bättre att hyra .
Vänd på det och låtsas att du har en nedbetalning. På ett 200k hus kan du behöva få inteckningen nere till 160k för att ha samma hyra. Du kanske måste lägga ner 40k och ytterligare 10k för att köpa huset och reservera 10k för när saker går sönder. Det är 60 000 kr för att ”bryta jämnt” vid genomsnittliga utgifter per månad.
Du kan investera de 60 000 istället i något som är bättre än ett sparkonto
Om du bara kan köpa en 200k hus för 160k för att den tidigare ägaren tvingas sälja under dåliga omständigheter kommer du nästan definitivt att komma framåt genom att äga.
Om du köper ett 200k hus för 240k för att du verkligen vill ha just det huset , skulle du förmodligen ha varit bättre att hyra.
Vissa marknader är bara särskilt dåliga för hyresgäster, och vissa marknader är särskilt dåliga för ägare. Det påverkar också. Det är dock ganska sällsynt att skillnaden är enorm.
Om du flyttar uppåt för att öka din lön är det nästan definitivt bättre att hyra. Om du tror att du kommer att vara i samma område resten av ditt liv vill du förmodligen köpa huset och inte flytta runt.