Beste Antwort
Ich habe gekauft und Ich habe viele Häuser verkauft, in denen ich gelebt habe, und habe auch viele Jahre lang Häuser gemietet. Aufgrund dieser Erfahrungen weiß ich, dass mit Wohneigentum viele Vorteile verbunden sind, aber nur einige davon bieten eine Rendite auf das ursprüngliche (z. B. Anzahlung) und laufende (zB monatliche Zahlungen), die Sie als Hausbesitzer leisten. Obwohl ich gesehen habe, dass Ihre Frage von anderen gestellt wurde, habe ich mich gefragt, wann ich Ihren Quora-Beitrag gelesen habe, ob es möglich war, Ihre Frage nur auf der Grundlage der zugehörigen Mathematik zu beantworten – schließlich der logischen Um festzustellen, ob eine Investition besser ist als eine andere, müssen Sie messen, welche die bessere Rendite bietet. In diesem Sinne habe ich eine Tabelle zusammengestellt, in der versucht wird, die Kosten und Gewinne eines Mieters gegenüber einem Hausbesitzer zu berechnen. Was schnell klar wurde, war, dass ich eine Reihe von Annahmen treffen musste, von denen jede die Ergebnisse dramatisch zugunsten der einen oder anderen Option verzerren könnte. Während ich versucht habe, Annahmen zu verwenden, die einer vernünftigen Prüfung standhalten, ist es wahrscheinlich sicher zu sagen, dass einige anderer Meinung sind, daher sind die unten beschriebenen Ergebnisse einfach eine interessante Übung, die für einige Leitlinien bieten kann, aber von keinem als schlüssig angesehen werden sollte.
Für meine Übung habe ich Folgendes angenommen:
Hausbesitzer:
- Kaufpreis des Hauses: 190.000 USD (der mittlere Wiederverkaufspreis für Eigenheime) im Jahr 2014). Der Wert steigt jährlich um 5\%.
- Anzahlung: 38.000 USD (20\% des Kaufpreises)
- Abschlusskosten: 9.500 USD (5\% des Kaufpreises)
- Hypothekenzins: 4\%
- Laufzeit der Hypothek: 30 Jahre
- Jährliche Kosten für die Instandhaltung von Eigenheimen: 10\% der Hypothekenzahlungen
- Immobiliensteuersatz: 1 \%
- Versicherungssatz: 1200 USD / Jahr
- Einkommensteuersatz: 15\%
Mieter:
- Monatliche Miete: 950 USD (jährliche Erhöhung um 5\%)
- Einkommensteuersatz: 15\%
- Verdienter Zinssatz: 5\%, zusammengesetzt (Art)
Nein te: Um einen vernünftigen Vergleich zwischen Eigentum und Miete zu ermöglichen, habe ich angenommen, dass der Mieter über den Betrag der Anzahlung verfügt, der für Investitionen zur Verfügung steht. Die Begründung hierfür ist einfach: Wenn dem Mieter die Anzahlung nicht zur Verfügung steht, ist es unwahrscheinlich, dass er die Option hat, Hausbesitzer zu werden. Diese Annahme ist für meine Berechnungen von wesentlicher Bedeutung, da die Einnahmen aus diesem Geld wesentlich zu den aufgelaufenen Krediten beitragen der Mieter, weil diese Einnahmen über den Zeitraum, in dem der Mieter mietet, zusammengesetzt werden.
Für den Hausbesitzer habe ich für alle Hypothekenzahlungen in den ersten 20 Jahren einen Einkommensteuerabzug berechnet und für die letzten 10 Jahre keinen Der Grund dafür ist, dass bei 30-jährigen Hypotheken die Gesamtverzinsung im Allgemeinen das Zweifache des Kapitalbetrags beträgt. Dies führt dazu, dass die meisten Ihrer Hypothekenzahlungen in den frühesten Jahren Zinsen und die meisten in den späteren Jahren Kapital sind. Meine Berechnung hat eine Abkürzung verwendet Aber während der Laufzeit der Hypothek ist sie ziemlich genau.
Die Ergebnisse meiner Tabelle waren mehr als ein bisschen überraschend. Wenn meine Annahmen einigermaßen gültig sind und meine Berechnungen ar Richtig, es ist tatsächlich billiger, während des 30-jährigen Zeitraums, in dem der Hausbesitzer Hypothekenzahlungen leistet und das Haus unterhält, ein Mieter zu sein (also eine „bessere“ Investition). Tatsächlich schlägt meine Tabelle vor, dass sie zu Beginn etwa 10\% billiger ist und mit der Zeit immer besser wird. All dieser Vorteil endet, wenn der Hausbesitzer die Hypothek 30 Jahre in der Zukunft zurückzahlt und beginnt, die Rendite der Investition rasch zu verbessern – obwohl es viele Jahre dauern wird, bis die Gewinnschwelle erreicht ist. Jede Mietdauer von weniger als 30 Jahren (unter der Annahme eines Vergleichs mit einer 30-jährigen Hypothek) sollte die „bessere Investition“ sein, wenn die Immobilien in Größe, Ausstattung und Lage ungefähr gleich sind und sich zwischen den Hypothekenzahlungen unterscheiden (nur Kapital + Zinsen) ) und die Miete beträgt ungefähr + 25\%, die ich verwendet habe.
Ich wäre interessiert, von anderen Quora-Mitwirkenden zu hören, die bereit sind, sich derselben Übung zu unterziehen oder sie durchlaufen zu haben.
Antwort
Es hängt davon ab, in welchen Märkten Sie sich befinden und was Sie sonst noch tun.
Die meisten Märkte sind so, dass Sie nicht hoffen können, niedrigere monatliche Durchschnittskosten zu haben Wohnen durch Besitz, wenn Sie nicht mindestens 20\% auf das Haus setzen.
Stellen Sie sich vor, Sie haben keine Anzahlung. Möglicherweise können Sie genau das gleiche Haus für 1000 / m mieten oder für 1500 / m kaufen. Diese Differenz von 500 USD / m ist Eigenkapital im Haus und wird im Grunde genommen auf einem Sparkonto gespeichert, bis Sie das Haus verkaufen. Dann wird es Ihnen zurückgegeben.
Wenn Sie diese 1500 / m haben und Sie besitzen, dann Sie muss es auf ein Sparkonto legen. Wenn Sie mieten, haben Sie 500 USD / m, mit denen Sie investieren können.
Wenn Sie diese 500 USD / m für dummes Zeug verschwenden, wäre es definitiv besser gewesen, es nicht zu haben und nur zu besitzen.Erzwungene Ersparnisse in Höhe von 500 USD / m bringen Sie irgendwann irgendwohin und Einsparungen in Höhe von 0 USD / m werden es definitiv nicht
Drehen Sie es um und tun Sie so, als hätten Sie eine Anzahlung. Bei einem 200.000-Haus müssen Sie möglicherweise die Hypothek auf 160.000 reduzieren, um die Miete gleich zu halten. Vielleicht müssen Sie 40.000 und weitere 10.000 ablegen, um das Haus zu kaufen und 10.000 für den Fall zu reservieren, dass etwas kaputt geht. Das sind 60.000, um bei monatlichen Durchschnittsausgaben die Gewinnschwelle zu erreichen.
Sie könnten diese 60.000 stattdessen in etwas investieren, das besser ist als ein Sparkonto.
Wenn Sie in der Lage sind, einfach eine zu kaufen 200.000 Haus für 160.000, weil der frühere Eigentümer gezwungen ist, unter schlechten Umständen zu verkaufen, dann werden Sie mit dem Besitz fast definitiv die Nase vorn haben.
Wenn Sie ein 200.000 Haus für 240.000 kaufen, weil Sie wirklich nur dieses Haus wollen Sie wären wahrscheinlich besser dran gewesen zu mieten.
Einige Märkte sind jedoch besonders schlecht für Mieter, und einige Märkte sind besonders schlecht für Eigentümer. Das berücksichtigt auch. Es ist jedoch ziemlich selten, dass der Unterschied sehr groß ist.
Wenn Sie aufwärtsbeweglich sind und Jobs wechseln, um Ihr Gehalt zu erhöhen, ist es fast definitiv besser, wenn Sie mieten. Wenn Sie glauben, dass Sie für den Rest Ihres Lebens in der gleichen Gegend sein werden, möchten Sie wahrscheinlich das Haus kaufen und sich nicht bewegen.