Beste svaret
Takk for A2A Josh. Vanligvis for å finne en ny leietaker er kostnaden bare en måneds leie fordelt mellom agenten du ansetter for å liste den og agenten som bringer leietakeren. Agenter viser det på samme måte som de viser hus, så mange agenter kan komme for å vise det, men du betaler agenten din en måneds leie, og de betaler agenten som bringer leietakeren.
I motsetning til eiendom til salgs der kommisjonen er delt 50/50, leier har en tendens til å være 75\% for agenten du ansetter og 25\% for agenten som bringer leietaker. Det er mer insentiv for agenten du ansetter å også skaffe leietakeren og få full måneds leie, så de er vanligvis ikke villige til å betale mer enn 25\% av den til den andre agenten.
Hvis du ansette en eiendomsforvalter som kanskje ikke også er eiendomsmegler, de tar normalt 10\% av leien per måned for å samle husleier og svare på reparasjonssamtaler fra leietaker for hele leiekontrakten. Hvis du ansetter dem begge til å administrere eiendommen og finne den nye leietakeren, tar de ofte bare 1/2 måneds leie på forhånd. Så du vil ikke ansette noen til å finne en leietaker, og deretter bestemmer du deg for å ansette en eiendomsforvalter. Du vil spare penger hvis du gjør begge deler med samme person fra starten.
Det er DET de får betalt normalt. Du spurte HVORDAN de får betalt. Alle agenter må betales gjennom selskapet sitt, så normalt skriver leietakeren sin første månedssjekk til agentens selskap. HVORDAN en agent blir betalt kommer fra pengene som er samlet inn fra leieren.
Svar
Hvordan tjener eiendomsmeglere penger på utleie, og hvorfor er de så tilbakeholdne med å utføre reparasjoner?
Du bruker «agent» som om det betyr «utleier».
Agenter lager faktisk ikke penger fra utleie. Provisjonen som eieren betalte for å ha oppført en eiendom og finne en leietaker, er vanligvis relativt liten for mengden arbeid som er involvert. Her i Vegas er standard leiekommisjonen $ 600, fordelt mellom utleiers agent og leietaker «agent (minus eventuelle meglergebyrer).
Det er ikke agentens ansvar å gjøre reparasjoner på eiendommen.
Eieren, eller utleieren , tjener penger ved å samle inn mer i leie enn eiendommen koster ham hver måned. Disse kostnadene inkluderer pantelån, forsikring, eiendomsskatt, avløp, søppel, HOA-avgifter, reparasjoner, provisjoner, landskapsarbeid, by- / fylkesforbedringsgebyrer, advokatavgifter, lisenser (hvis noen) osv.
Noen meglere er også lisensiert som eiendomsforvalter. De fungerer som en «mellommann» mellom utleier og leietaker. Statsministeren finner leietakere, oppretter leiekontrakten for hver part å signere, samler husleien, koordinerer arbeidsordre, betaler regningene osv.
Men … de kan bare gjøre det eieren autoriserer. De fleste PM-selskaper får teppetillatelse til å godkjenne og betale regninger opp til et bestemt beløp. Det kan være $ 200 eller $ 500. Eller de har kanskje ikke tillatelse til å gjøre noe. Hvis reparasjonen overskrider myndighetene deres, må de sende inn forespørselen til eieren og få godkjenningen før reparasjon kan godkjennes. De fleste PM-selskaper har enten sitt eget vedlikeholds mannskap eller en liste over pålitelige leverandører de bruker / anbefaler. Noen eiere foretrekker å ansette sine egne entreprenører til å utføre større reparasjoner (for eksempel taktekking eller elektrisk).
Når arbeidet er godkjent av eieren, kontakter statsministeren serviceperson og ber om reparasjon. Serviceselskapet har sin egen tidsplan, og hvis de er opptatt, kan det ta en stund før de kommer til deg, spesielt for en ikke-nødreparasjon. Avhengig av PM-selskapets kontrakt med eieren, enten PM betaler regningen og fakturerer eieren, eller de sender regningen videre til eieren som betaler den direkte.
Nå, om hvorfor eiere er motvillige til å utføre reparasjoner: det er en veldig kortsiktig måte å maksimere månedlig inntekt.
Når en leiebolig eldes, trenger den mer vedlikehold. Alt har en forventet levetid – apparater, tepper, taket. Alt vil til slutt trenge service. Hvis eieren har flere utleieeiendommer av samme alder, kan de alle trenge vedlikehold på samme tid. Det kan bli veldig dyrt, selv om eieren har hjemmegaranti. For noen utleiere er fortjenestemarginene så lave hver måned at de ikke har råd til vedlikeholdet. Det er mennesker som ikke burde være utleiere.
Det er kortsiktig fra eierens side å forsømme reparasjoner. Det er et gammelt ordtak: En søm i tiden vil spare ni. Å fikse en liten lekkasje forhindrer nå behovet for større reparasjoner på grunn av vannskader og muggsanering senere. Riktig vedlikehold opprettholder også boligens verdi og leieevne. Du kan ikke få full markedsverdi, enten til leie eller salg, på en eiendom som ikke har blitt opprettholdt.