Beste svaret
Jeg har kjøpt og solgte mange hus der jeg bodde og har også leid hjem i mange år. Basert på disse erfaringene vet jeg at det er mange fordeler knyttet til boligeierskap, men bare noen av dem gir avkastning på originalen (f.eks. forskuddsbetaling) og pågående (f.eks. månedlige innbetalinger) du betaler som huseier. Selv om jeg har sett spørsmålet ditt stilt av andre, lurte jeg på da jeg leste Quora-innlegget ditt om det var mulig å svare på spørsmålet ditt utelukkende basert på tilhørende matematikk – tross alt den måte å avgjøre om en investering er bedre enn en annen, er å måle som gir bedre avkastning. Med det i tankene satte jeg sammen et regneark som prøver å beregne utgifter og gevinster for en leietaker versus en huseier. Det som ble raskt åpenbart er at jeg ville trenge å gjøre en rekke forutsetninger, hvorav noen kunne vride resultatene dramatisk til fordel for det ene alternativet. Mens jeg prøvde å bruke forutsetninger som ville holde opp til rimelig gransking, er det sannsynligvis trygt å si at noen vil være uenige. Resultatene jeg beskriver nedenfor er ganske enkelt en interessant øvelse som kan gi veiledning for noen, men som ikke bør betraktes som avgjørende av noen.
For øvelsens skyld antok jeg følgende:
Huseier:
- Kjøpesum for huset: $ 190 000 (median videresalgspris) i 2014). Verdien øker med 5\% årlig.
- Forskuddsbetaling: $ 38 000 (20\% av kjøpesummen)
- Avslutningskostnader: $ 9 500 (5\% av kjøpesummen)
- Lånerente: 4\%
- Låneperiode: 30 år
- Årlig vedlikeholdskostnad for hus: 10\% av betalinger av boliglån
- Skattesats for eiendom: 1 \%
- Forsikringsgrad: $ 1200 / år
- Inntektsskattesats: 15\%
Leietaker:
- Månedlig leie: $ 950 (Øker 5\% årlig)
- Inntektsskattesats: 15\%
- Opptjent rentesats: 5\%, sammensatt (slags)
Nei te: For å gi en rimelig sammenligning av eie kontra leie, antok jeg at leietaker har mengden forskuddsbetaling tilgjengelig for investering. Begrunnelsen for dette er enkel – hvis leieren ikke har forskuddsbetaling tilgjengelig, er det lite sannsynlig at han har muligheten til å bli huseier. Denne antagelsen er viktig for mine beregninger fordi inntektene på disse pengene bidrar vesentlig til kredittene som er opptjent til leietakeren fordi inntektene er sammensatt over hvilken periode leietakeren leier.
For huseieren beregnet jeg et skattefradrag for alle pantelån for de første 20 årene og ingen for de siste 10. Min begrunnelsen for dette er at i 30-års pantelån er den totale renten generelt lik 2 ganger hovedbeløpet. Dette skaper en situasjon der det meste av pantelånet ditt i de tidligste årene er renter og mest er hovedstol de senere årene. Beregningen min tok en snarvei men i løpet av pantelånets levetid er det ganske nær nøyaktig.
Resultatene av regnearket mitt var mer enn litt overraskende. Hvis antagelsene mine er rimelige og beregningene mine er riktig, det er faktisk billigere å være leietaker (dermed en «bedre» investering) gjennom hele 30 års periode når huseieren betaler pant og vedlikeholder huset. Faktisk antyder regnearket at det er omtrent 10\% billigere i begynnelsen og fortsetter å bli bedre over tid. All den fordelen slutter når huseieren betaler av pantelånet 30 år i fremtiden og begynner å raskt øke avkastningen på investeringen – selv om det vil ta mange år å komme til poenget. Enhver periode med leie under 30 år (forutsatt en sammenligning med et 30-årig pantelån), bør være den «bedre investeringen» hvis eiendommene er omtrent like i størrelse, funksjoner og beliggenhet og forskjellen mellom pantelånet (kun hovedstol + renter ) og leie er omtrent + 25\% jeg har brukt.
Jeg vil være interessert i å høre fra andre Quora-bidragsytere som er villige til å gjennomgå eller har gjennomgått den samme øvelsen.
Svar
Det avhenger av ting som hvilke markeder du er i og hva mer du gjør.
De fleste markeder er slik at du ikke kan håpe på å ha en lavere månedlig gjennomsnittlig kostnad for bolig ved å eie hvis du ikke legger minst 20\% ned på huset.
later du ikke har noen forskuddsbetaling. Du kan kanskje leie nøyaktig samme hus for 1000 / m eller kjøpe det for 1500 / m. Denne forskjellen på $ 500 / m er egenkapital i huset, og det er i utgangspunktet på en sparekonto til du selger huset, så blir det gitt tilbake til deg.
Hvis du har den 1500 / m og du eier, så må sette det på en sparekonto. Hvis du leier, har du $ 500 / m å investere med.
Hvis du kaster bort de $ 500 / m på dumme ting, ville du definitivt vært bedre å ikke ha det og bare eie.$ 500 / m tvangssparing vil til slutt gi deg et sted og $ 0 / m sparing vil definitivt ikke.
Hvis du bruker de $ 500 / m på noe bedre enn et hus, kan det hende du har det bedre å leie .
Snu det og la som om du har forskuddsbetaling. På et 200k hus må du kanskje få pantelånet ned til 160k for å ha samme leie. Kanskje du må legge ned 40k og ytterligere 10k for å kjøpe huset og reservere 10k for når ting går i stykker. Det er 60 000 kroner for å «bryte ut» på gjennomsnittlig månedlig utgift.
Du kan investere de 60 000 i stedet for noe som er bedre enn en sparekonto
Hvis du bare kan kjøpe en 200k hus for 160k fordi den tidligere eieren blir tvunget til å selge under dårlige omstendigheter, så vil du nesten definitivt komme fremover ved å eie.
Hvis du kjøper et 200k hus for 240k fordi du virkelig vil ha akkurat det huset , hadde du sannsynligvis hatt det bedre å leie.
Noen markeder er bare spesielt dårlige for leietakere, og noen markeder er spesielt dårlige for eiere. Det spiller også inn. Det er ganske sjelden at forskjellen er stor.
Hvis du oppover mobil bytter jobb for å øke lønnen din, har du nesten definitivt det bedre å leie. Hvis du tror du vil være i samme område resten av livet, vil du sannsynligvis kjøpe huset og ikke flytte rundt.