Nejlepší odpověď
Sponzor bude projekt řídit a možná nebude chtít investovat velkou část svého výsledkem je vlastní kapitál; ale investoři by měli obecně hledat sponzory, kteří přispívají alespoň 5\% do základního kapitálu projektu. Struktura, kde má sponzor dostatečný „vzhled ve hře“, slouží k lepšímu sladění zájmů sponzora a investorů. Realitní developeři jsou podnikatelé, kteří získávají pozemky, připravují je na rozvoj a řídí stavební proces. Tyto nemovitosti mohou být obytné nebo komerční. Mohou také trávit čas vyjednáváním projektů a účastí na veřejných slyšeních. Většina vývojářů pozemků hodně cestuje, přičemž svůj čas dělí mezi práci na stavbě svého projektu nebo v terénu. Mnoho vývojářů nemovitostí je samostatně výdělečně činných a pochází z mnoha vzdělávacích prostředí, díky čemuž jsou potřebné dovednosti potřebné pro úspěch v této oblasti. pole docela rozmanité.
Odpověď
Tato odpověď je specifická pro zakotvení, vývoj bytů oproti pořízení stávajícího bytového domu, který je buď stabilizovaný (např. postavený a pronajatý), nebo vyžaduje rekonstrukci. Struktura nabídky Na tomto trhu každý developer nemovitostí (nebo „vlastník / sponzor“) ) budou od svých investorů („kapitálového partnera“) vyžadovat, aby měli ve hře určitý vzhled. V závislosti na vašich dosavadních výsledcích a dohodě to může být kdekoli od 3\% do 25\% z celkového požadovaného kapitálu. Zisk, jakým si majitel / sponzor uvědomuje zisk, spočívá v tom, že až bude bytový dům plně postaven a pronajat, dojde k významné kapitálové události (buď refinancování do trvalého úvěru, nebo prodej budovy). Pro zjednodušení předpokládejme, že budova je prodána při pronájmu. Po ukončení úschovy jsou peníze realizované z této transakce rozděleny na základě struktury splácení kapitálu / sdílení zisku neformálně nazývané „vodopád“. Příklad struktury vodopádu je takto:
- splacení dluhu (pokud existuje);
- 8\% preferovaná návratnost peněz investora;
- návratnost investorů peníze;
- 80\% akciový partner / 20\% vývojář se rozdělí až na 20\% interní návratnost na úrovni projektu; a
- poté 50\% / 50\%.
Na základě této struktury se předpokládá, že na projektu, který stojí celkem 10 000 000 $ a prodává se za 15 000 000 $, musí vývojář vložit pouze 500 000 $, ale stále může vydělat kdekoli od 1 000 000 do 2 000 000 $. The výnosy developerů se zvětšují, protože na sebe berou riziko splácení půjčky, pokud existují, a musí projít všemi pracemi, aby našli pozemek, postavili bytový dům a pronajali ho. vzhledem k tomu, že jejich výstavba by mohla trvat roky, a proto developer do doby, než bude postaven a prodán, nevidí zisk ani cent, zahrnuje investice do akciového partnera částku za režii developera klasifikovanou jako poplatky. Existuje mnoho druhů poplatků, které si vývojáři účtují (např. Akvizice, syndikace, správa majetku, správa majetku, dispozice atd.) A jsou určeny k pokrytí režijních nákladů, ale jsou také možná středisky zisku pro vývojáře. při pohledu na rozvoj bytů a jednoduše se jich držet, hledání financování se stává mnohem obtížnějším, protože většina investorů vyžaduje strategii odchodu. Pokud nemáte v úmyslu prodat, bytový dům, který stavíte, může být vaší jedinou možností financování sami.
Kdy začít hledat financování Vývojář obvykle najde obchodovat, uzavřít smlouvu a během jejich období náležité péče půjdou na kapitálové trhy strukturovat financování. Nákup nemovitosti před seřazením kapitálu je extrémně riskantní. Ještě riskantnější je nákup nemovitosti před získáním souhlasu postavit to, co chcete postavit z vlády . Většina poskytovatelů kapitálu a bank nebude investovat bez písemného ujištění vlády, že developer má souhlas k výstavbě bytového domu. Vývojáři uzavírají úschovu na zemi pouze po získání souhlasu vlády.