Cel mai bun răspuns
Sponsorul va gestiona proiectul și este posibil să nu dorească să investească o mare parte din capital propriu ca urmare; dar investitorii ar trebui, în general, să caute sponsori care să contribuie cu cel puțin 5\% din capitalul propriu pentru proiect. O structură în care sponsorul are suficientă „piele în joc” acționează pentru a alinia mai bine interesele sponsorului și investitorilor. Dezvoltatorii imobiliari sunt antreprenori care obțin terenuri, îl pregătesc pentru dezvoltare și gestionează procesul de construcție. Aceste proprietăți pot fi fie rezidențiale, fie comerciale. De asemenea, ei pot petrece timp negocind proiecte și participând la audieri publice. Majoritatea dezvoltatorilor de terenuri călătoresc foarte mult, împărțindu-și timpul între lucrul pe site-ul proiectului sau pe teren. Mulți dezvoltatori imobiliari sunt angajați pe cont propriu și provin din numeroase medii educaționale, ceea ce face ca seturile de competențe necesare pentru succesul în acest domeniu câmp destul de variat.
Răspuns
Acest răspuns este specific pentru amenajarea terenului, dezvoltarea apartamentelor și achiziționarea unei clădiri de apartamente existente care fie este stabilizată (de exemplu construită și închiriată), fie necesită renovare. Structura tranzacției Pe această piață, fiecare dezvoltator imobiliar (sau „proprietarul / sponsorul”) ) vor fi solicitați de către investitorii lor („partenerul de capital”) să aibă ceva aspect în joc. În funcție de palmares și tranzacție, acesta ar putea fi de la 3\% la 25\% din capitalul total necesar. Modul în care proprietarul / sponsorul realizează profitul este că atunci când clădirea de apartamente este complet construită și închiriată, va avea loc un eveniment major de capital (fie refinanțarea într-un împrumut permanent, fie vânzarea clădirii). Pentru simplitate, să presupunem că clădirea este vândută la închiriere. La închiderea garanției, banii realizați din acea tranzacție sunt împărțiți pe baza unei structuri de rambursare a capitalului / repartizare a profitului numită informal „cascadă”. Un exemplu de structură a cascadei este după cum urmează:
- Rambursarea datoriilor (dacă există);
- Returnarea preferată de 8\% a banilor investitorului;
- Returnarea investitorului bani;
- 80\% partener de capital / 20\% dezvoltator împărțit la o rată internă de rentabilitate la nivel de proiect de 20\% și
- după aceea, 50\% / 50\%.
Pe baza acestei structuri, teoria este că pe un proiect care costă în total 10.000.000 de dolari și este vândut cu 15.000.000 de dolari, dezvoltatorul trebuie doar să introducă 500.000 de dolari, dar ar putea totuși să obțină profit de la 1.000.000 la 2.000.000 de dolari. randamentele dezvoltatorilor sunt mărite, deoarece își asumă riscul de a rambursa împrumutul, dacă este cazul, și trebuie să treacă prin toate lucrările pentru a găsi terenul, a construi clădirea de apartamente și a-l închiria. având în vedere că aceste proiecte ar putea dura ani de zile pentru a se construi și, prin urmare, dezvoltatorul nu va câștiga un ban în profit până când nu va fi construit și vândut, investiția partenerului de capital include o sumă pentru cheltuielile generale ale dezvoltatorului clasificate drept taxe. Există multe tipuri de comisioane pe care le percepe dezvoltatorul (de ex. Achiziție, sindicalizare, gestionarea activelor, administrarea proprietății, dispunere etc.) și sunt destinate să acopere cheltuielile generale, dar sunt, de asemenea, centre de profit pentru dezvoltatori. Dacă sunteți căutând să dezvolte apartamente și pur și simplu să le ții, găsirea finanțării devine mult mai dificilă, deoarece majoritatea investitorilor necesită o strategie de ieșire. Dacă nu ai intenția de a vinde, clădirea de apartamente pe care o construiești, singura ta opțiune de finanțare poate fi tu însuți.
Când începeți să căutați finanțare De obicei, un dezvoltator va găsi un tranzacție, puneți-o sub contract și, în perioada de due diligence, vor ieși pe piețele de capital pentru a structura finanțarea. Achiziționarea proprietății înainte de alinierea capitalului este extrem de riscantă. Chiar mai riscant este achiziționarea proprietății înainte de obținerea aprobării să construiești ceea ce vrei să construiești de la guvern . Majoritatea furnizorilor de capital și a băncilor nu vor investi fără asigurarea scrisă a unui guvern că dezvoltatorul are aprobarea de a construi clădirea de apartamente. Dezvoltatorii vor închide de obicei garanția pe terenuri numai după obținerea aprobărilor de la guvern.