Beste svaret
Sponsoren vil administrere prosjektet og vil kanskje ikke investere mye av det egenkapital som et resultat; men investorer bør generelt se etter sponsorer som bidrar med minst 5\% av egenkapitalen til prosjektet. En struktur der sponsoren har tilstrekkelig «hud i spillet», fungerer for å bedre tilpasse sponsorens og investorenes interesser. Eiendomsutviklere er gründere som skaffer land, forbereder det for utvikling og styrer byggeprosessen. Disse eiendommene kan enten være boliger eller kommersielle. De kan også bruke tid på å forhandle om prosjekter og delta i offentlige høringer. De fleste landutviklere reiser mye, med å dele tiden mellom å jobbe på prosjektets område eller i felt. Mange eiendomsutviklere er selvstendig næringsdrivende og kommer fra en rekke utdanningsbakgrunner, noe som gjør de nødvendige ferdighetssettene for å lykkes i dette. feltet er ganske variert.
Svar
Dette svaret er spesifikt for å bygge opp, boligutvikling i forhold til å kjøpe en eksisterende bygård som enten er stabilisert (f.eks. bygget og leid) eller krever renovering. Avtalestruktur I dette markedet, hver eiendomsutvikler (eller «eieren / sponsoren» ) vil bli pålagt av investorene («aksjepartneren») å ha litt skinn i spillet. Avhengig av resultater og avtale, kan det være alt fra 3\% til 25\% av den totale egenkapitalen som kreves. Måten eieren / sponsoren realiserer fortjeneste på, er at når bygården er ferdig bygget og leid ut, vil det være en stor kapitalbegivenhet (enten refinansiere til et permanent lån eller salg av bygningen). For enkelhets skyld, la oss anta at bygningen selges ved leie opp. Ved avslutning av sperringen deles pengene som oppnås fra den transaksjonen opp, basert på en tilbakebetaling av kapital / overskuddsdeling, uformelt kalt «foss». Et eksempel på fossefall er som følger:
- Tilbakebetaling av gjeld (hvis noen);
- 8\% Foretrukket avkastning på investorens penger;
- Avkastning på investorens penger;
- 80\% aksjepartner / 20\% utvikler delt opp til en 20\% intern avkastning på prosjektnivå, og
- deretter 50\% / 50\%.
Basert på denne strukturen, er teorien at på et prosjekt som koster totalt $ 10.000.000 og selges for $ 15.000.000, må utvikleren bare legge inn $ 500.000, men kan fortsatt tjene alt fra $ 1.000.000 til $ 2.000.000 i fortjeneste. utviklerens avkastning forstørres fordi de tar risikoen for å betale tilbake lånet, hvis det er noen, og de må gjennom alt arbeidet for å finne landet, bygge bygården og leie det opp. gitt at disse prosjektene kan ta år å bygge, og at utvikleren ikke vil se en krone i fortjeneste til den er bygget og solgt, inkluderer aksjepartnerens investering et beløp for utviklerkostnader klassifisert som gebyrer. Det er mange typer avgifter som utvikler tar ut (f.eks. Anskaffelse, syndikering, kapitalforvaltning, eiendomsforvaltning, disposisjon osv.), Og de er ment å dekke overhead, men de er også muligens profittsentre for utviklere. ønsker å utvikle leiligheter og ganske enkelt holde fast ved dem, blir det vanskeligere å finne finansiering fordi de fleste investorer krever en exitstrategi. Hvis du ikke har tenkt å selge, bygården du bygger, kan det eneste alternativet for finansiering være deg selv.
Når skal du begynne å lete etter finansiering En utvikler vil vanligvis finne en avtale, sett det under kontrakt, og vil i løpet av sin aktsomhetsperiode gå ut til kapitalmarkedene for å strukturere finansiering. Det er ekstremt risikabelt å kjøpe eiendommen før du stiller opp kapitalen din. å bygge det du vil bygge fra regjeringen . De fleste kapitalleverandører og banker vil ikke investere uten skriftlig forsikring fra en regjering om at utbyggeren har godkjenning til å bygge bygården. Utviklere vil vanligvis bare stenge sperring på land når de får godkjenning fra myndighetene.