최상의 답변
스폰서가 프로젝트를 관리하고 많은 투자를 원하지 않을 수 있습니다. 결과적으로 자신의 자본; 그러나 투자자는 일반적으로 프로젝트에 대한 자기 자본의 최소 5 \%를 기여하는 스폰서를 찾아야합니다. 스폰서가 충분한 “게임 속 스킨”을 가지고있는 구조는 스폰서와 투자자의 이익을 더 잘 일치시키는 역할을합니다. 부동산 개발자는 토지를 확보하고 개발을 준비하며 건설 과정을 관리하는 기업가입니다. 이러한 속성은 주거용 또는 상업용 일 수 있습니다. 또한 프로젝트를 협상하고 공청회에 참여하는 데 시간을 할애 할 수 있습니다. 대부분의 토지 개발자는 자신의 프로젝트 사이트 또는 현장에서 작업하는 데 시간을 나누면서 많은 여행을합니다. 많은 부동산 개발자는 자영업자이며 다양한 교육 배경을 가지고 있기 때문에 성공에 필요한 기술 세트를 만듭니다. 분야는 매우 다양합니다.
답변
이 답변은 그라운드 업, 아파트 개발과 안정화 (예 : 건축 및 임대)되거나 개조가 필요한 기존 아파트 건물을 구입하는 경우에 해당합니다. 거래 구조 이 시장에서 모든 부동산 개발자 (또는 “소유자 / 후원자”) ) 투자자 ( “주식 파트너”)가 게임에 스킨을 추가해야합니다. 귀하의 실적과 거래에 따라 필요한 총 자산의 3 \%에서 25 \%가 될 수 있습니다. 소유주 / 후원자가 이익을 실현하는 방법은 아파트 건물이 완전히 지어지고 임대 될 때 주요 자본 이벤트 (영구 대출로 재 융자 또는 건물 매각)가 발생한다는 것입니다. 간단하게 건물이 임대시 매각되었다고 가정 해 보겠습니다. 에스크로가 종료되면 해당 거래에서 실현 된 자금은 비공식적으로 “폭포”라고하는 자본 상환 / 이익 공유 구조에 따라 분할됩니다. 폭포 구조의 예는 다음과 같습니다. 다음과 같습니다.
- 부채 상환 (있는 경우);
- 8 \% 투자자의 돈에 대한 우선 수익;
- 투자자의 반환 돈;
- 지분 파트너 80 \% / 개발자 20 \%가 프로젝트 수준 내부 수익률 20 \%로 분할
- 이후 50 \% / 50 \%
이 구조를 기반으로 한 이론은 총 비용이 $ 10,000,000이고 $ 15,000,000에 판매되는 프로젝트에서 개발자는 $ 500,000 만 입력하면되지만 여전히 $ 1,000,000에서 $ 2,000,000의 수익을 올릴 수 있다는 것입니다. 개발자들은 대출금을 갚을 위험을 감수하고 토지를 찾고, 아파트를 짓고, 임대하기 위해 모든 작업을 거쳐야하기 때문에 개발자 수익이 확대됩니다. 이러한 프로젝트를 구축하는 데 수년이 걸릴 수 있으므로 개발자는 구축 및 판매 될 때까지 “한푼의 이익도 보지 못할 것입니다.”지분 파트너의 투자에는 수수료로 분류 된 개발자 오버 헤드 금액이 포함됩니다. 개발자가 청구하는 많은 유형의 수수료 (예 : 인수, 신디케이션, 자산 관리, 자산 관리, 처분 등)가 있으며, 이는 간접비를 충당하기위한 것이지만 개발자를위한 수익 센터가 될 수도 있습니다. 대부분의 투자자는 출구 전략을 필요로하기 때문에 아파트를 개발하고 단순히 붙잡 으려는 경우 자금 조달을 찾는 것이 훨씬 더 어려워집니다. 판매 할 의사가없는 경우 건설하는 아파트는 자금 조달을위한 유일한 옵션이 될 수 있습니다.
금융을 찾는시기 일반적으로 개발자는 계약을 체결하고 실사 기간 동안 자금 조달을 위해 자본 시장으로 나갑니다. 자본을 정리하기 전에 부동산을 구매하는 것은 매우 위험합니다. 승인을 받기 전에 부동산을 구매하는 것이 더 위험합니다. 정부로부터 만들고 싶은 것을 구축하기 위해 . 대부분의 자본 공급자와 은행은 개발자가 아파트 건물을 지을 수 있도록 승인을 받았다는 정부의 서면 보증 없이는 투자하지 않습니다. 개발자는 일반적으로 정부의 승인을 받아야 토지에 대한 에스크로를 종료합니다.