La mejor respuesta
El patrocinador gestionará el proyecto y es posible que no desee invertir gran parte de su capital propio como resultado; pero los inversores generalmente deben buscar patrocinadores que contribuyan al menos con el 5\% del capital social del proyecto. Una estructura en la que el patrocinador tiene suficiente «piel en el juego» actúa para alinear mejor los intereses del patrocinador y los inversores. Los promotores inmobiliarios son empresarios que obtienen terrenos, los preparan para el desarrollo y gestionan el proceso de construcción. Estas propiedades pueden ser residenciales o comerciales. También pueden dedicar tiempo a negociar proyectos y participar en audiencias públicas. La mayoría de los desarrolladores de terrenos viajan mucho, dividiendo su tiempo entre trabajar en el sitio de su proyecto o en el campo. Muchos desarrolladores de bienes raíces son autónomos y provienen de numerosos antecedentes educativos, lo que hace que los conjuntos de habilidades requeridos para el éxito en este campo bastante variado.
Respuesta
Esta respuesta es específica para el desarrollo de apartamentos desde cero versus la compra de un edificio de apartamentos existente que está estabilizado (por ejemplo, construido y arrendado) o que requiere renovación. Estructura de la negociación En este mercado, cada desarrollador inmobiliario (o el «propietario / patrocinador» ) sus inversores (el «socio de capital») exigirán que tengan algo de piel en el juego. Dependiendo de su historial y el trato, podría ser entre el 3\% y el 25\% del capital total requerido. La forma en que el propietario / patrocinador obtiene ganancias es que cuando el edificio de apartamentos esté completamente construido y arrendado, habrá un evento de capital importante (ya sea refinanciar en un préstamo permanente o la venta del edificio). Para simplificar, supongamos que el edificio se vende tras el arrendamiento. Al cerrar el depósito en garantía, el dinero obtenido de esa transacción se divide en función de una estructura de reembolso de capital / participación en las ganancias llamada informalmente «cascada». Un ejemplo de estructura en cascada es de la siguiente manera:
- Reembolso de la deuda (si corresponde);
- 8\% de rendimiento preferido sobre el dinero del inversor;
- Retorno del inversor dinero;
- 80\% socio de capital / 20\% desarrollador dividido hasta una tasa interna de rendimiento del 20\% a nivel del proyecto; y
- a partir de entonces, 50\% / 50\%.
Con base en esta estructura, la teoría es que en un proyecto que cuesta $ 10,000,000 en total y se vende por $ 15,000,000, el desarrollador solo tiene que poner $ 500,000 pero aún podría obtener entre $ 1,000,000 y $ 2,000,000 en ganancias. Los beneficios de los desarrolladores aumentan porque asumen el riesgo de devolver el préstamo, si lo hay, y tienen que pasar por todo el trabajo para encontrar el terreno, construir el edificio de apartamentos y arrendarlo. Dado que estos proyectos pueden tardar años en construirse y, por lo tanto, el desarrollador no verá un centavo en ganancias hasta que se construya y se venda, la inversión del socio de capital incluye un monto para gastos generales del desarrollador clasificados como honorarios. Hay muchos tipos de tarifas que cobran los desarrolladores (por ejemplo, adquisición, sindicación, gestión de activos, gestión de propiedades, enajenación, etc.) y están destinadas a cubrir los gastos generales, pero también son posiblemente centros de beneficios para los desarrolladores. Si busca desarrollar departamentos y simplemente conservarlos, encontrar financiamiento se vuelve mucho más difícil porque la mayoría de los inversionistas requieren una estrategia de salida. Si no tiene intención de vender el edificio de departamentos que construye, su única opción de financiamiento puede ser usted mismo.
Cuándo empezar a buscar financiación Normalmente, un desarrollador encontrará negociar, ponerlo bajo contrato, y durante su período de diligencia debida, saldrá a los mercados de capital para estructurar el financiamiento. Comprar la propiedad antes de tener su capital alineado es extremadamente riesgoso. Aún más riesgoso es comprar la propiedad antes de obtener la aprobación para construir lo que quieres construir desde el gobierno . La mayoría de los proveedores de capital y los bancos no invertirán sin una garantía por escrito de un gobierno de que el desarrollador tiene la aprobación para construir el edificio de apartamentos. Por lo general, los desarrolladores solo cerrarán el depósito en garantía de la tierra después de obtener la aprobación del gobierno.