Paras vastaus
Sponsori johtaa projektia eikä halua sijoittaa suurta osaa projektista seurauksena oma pääoma; mutta sijoittajien tulisi yleensä etsiä sponsoreita, jotka antavat vähintään 5\% projektin omasta pääomasta. Rakenne, jossa sponsorilla on riittävästi ihoa pelissä, toimii sovittaakseen paremmin sponsorin ja sijoittajien edut. Kiinteistökehittäjät ovat yrittäjiä, jotka hankkivat maata, valmistelevat sitä kehittämiseen ja johtavat rakennusprosessia. Nämä kiinteistöt voivat olla joko asuin- tai kaupallisia. He voivat myös viettää aikaa neuvotellessaan hankkeista ja osallistumalla julkisiin kuulemistilaisuuksiin. Suurin osa maankehittäjistä matkustaa paljon jakamalla aikansa työskentelemään projektinsa alueella tai kentällä. Monet kiinteistökehittäjät ovat itsenäisiä ammatinharjoittajia ja heitä tulee lukuisilta koulutustasoilta. kenttä melko vaihteleva.
Vastaus
Tämä vastaus on ominaista perustamiseen, asuntokehitykseen tai olemassa olevan kerrostalon ostamiseen, joka joko on vakiintunut (esim. rakennettu ja vuokrattu) tai vaatii remontointia. Deal Structure Näillä markkinoilla jokainen kiinteistökehittäjä (tai ”omistaja / sponsori”) ) heidän sijoittajansa (”osakkuusyhtiö”) vaativat jonkin verran ihoa pelissä. Menestyksestäsi ja kaupastasi riippuen se voi olla välillä 3-25\% vaaditusta pääomasta. Tapa, jolla omistaja / sponsori saavuttaa voiton, on se, että kun kerrostalo on täysin rakennettu ja vuokrattu, tapahtuu merkittävä pääomatapahtuma (joko jälleenrahoitus pysyväksi lainaksi tai rakennuksen myynti). Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että rakennus myydään vuokralle ottaessa. Escrow-sopimuksen päättyessä kyseisestä kaupasta saadut rahat jaetaan pääoman takaisinmaksun / voitonjako-rakenteen perusteella, jota epävirallisesti kutsutaan ”vesiputoukseksi”. seuraavasti:
- velan takaisinmaksu (jos sellainen on);
- sijoittajan rahan ensisijainen tuotto 8\%;
- sijoittajan tuotto rahaa;
- 80\% osakekumppani / 20\% kehittäjä jaettuna 20\%: n projektitason sisäiseen tuottoprosenttiin; ja
- sen jälkeen 50\% / 50\%.
Tämän rakenteen perusteella teoria on, että projektissa, joka maksaa yhteensä 10 000 000 dollaria ja myydään 15 000 000 dollaria, kehittäjän on annettava vain 500 000 dollaria, mutta hän voi silti tehdä voittoa 1 000 000 – 2 000 000 dollaria. kehittäjien tuotot suurenevat, koska he ottavat riskin mahdollisesti maksettavan lainan takaisinmaksusta, ja heidän on suoritettava kaikki työt etsimään maata, rakentamaan kerrostalo ja vuokraamaan se. Koska näiden projektien rakentaminen voi viedä vuosia ja siksi kehittäjä ei näe penniäkään voittoa, ennen kuin se rakennetaan ja myydään, pääomasijoittajan sijoitus sisältää osan kehittäjien yleiskustannuksista, jotka luokitellaan palkkioiksi. Kehittäjän perimät maksutyypit ovat monentyyppisiä (esim. Hankinta, syndikaatio, varainhoito, kiinteistönhoito, luovutus jne.), Ja ne on tarkoitettu kattamaan yleiskustannukset, mutta ne ovat myös mahdollisesti kehittäjien voittokeskuksia. haluavat kehittää huoneistoja ja yksinkertaisesti pitää niistä kiinni, rahoituksen löytäminen on paljon vaikeampaa, koska suurin osa sijoittajista vaatii irtautumisstrategiaa. Jos sinulla ei ole aikomusta myydä rakennettua kerrostaloa, ainoa rahoitusmahdollisuutesi voi olla itse. p>
Milloin alkaa etsiä rahoitusta Tavallisesti kehittäjä löytää kauppa, laita se sopimuksen alaiseksi, ja due diligence -jaksonsa aikana pääomamarkkinoille rakentuu rahoitus. Kiinteistön ostaminen ennen pääoman asettamista on erittäin riskialtista. Vielä riskialttiinta on ostaa kiinteistö ennen hyväksynnän saamista rakentaa mitä haluat rakentaa hallitukselta . Suurin osa pääomasijoittajista ja pankeista ei sijoita ilman hallituksen kirjallista vakuutusta siitä, että rakennuttajalla on lupa kerrostalon rakentamiseen. Kehittäjät sulkevat tavallisesti maalla olevan escrowin vain saatuaan hyväksynnän hallitukselta.