Meilleure réponse
Le sponsor gérera le projet et ne voudra peut-être pas investir une grande partie de son propre capital en conséquence; mais les investisseurs doivent généralement rechercher des sponsors qui apportent au moins 5\% des fonds propres du projet. Une structure où le sponsor a suffisamment de «peau dans le jeu» agit pour mieux aligner les intérêts du sponsor et des investisseurs. Les promoteurs immobiliers sont des entrepreneurs qui obtiennent un terrain, le préparent pour le développement et gèrent le processus de construction. Ces propriétés peuvent être résidentielles ou commerciales. Ils peuvent également passer du temps à négocier des projets et à participer à des audiences publiques. La plupart des promoteurs immobiliers voyagent beaucoup, partageant leur temps entre le travail sur le site de leur projet ou sur le terrain. De nombreux promoteurs immobiliers sont des travailleurs indépendants et viennent de nombreuses formations, ce qui en fait les compétences nécessaires pour réussir dans ce domaine. domaine assez varié.
Réponse
Cette réponse est spécifique au développement dappartements au sol par rapport à lachat dun immeuble existant qui est soit stabilisé (par exemple construit et loué) ou nécessite une rénovation. Structure de la transaction Sur ce marché, chaque promoteur immobilier (ou le « propriétaire / sponsor » ) seront tenus par leurs investisseurs (le «partenaire déquité») davoir une certaine peau dans le jeu. En fonction de vos antécédents et de la transaction, cela pourrait représenter entre 3\% et 25\% du total des capitaux propres requis. La façon dont le propriétaire / sponsor réalise des bénéfices est que lorsque limmeuble est entièrement construit et loué, il y aura un événement majeur en capital (soit le refinancement en un prêt permanent, soit la vente de limmeuble). Par souci de simplicité, supposons que le bâtiment est vendu lors de la location. À la clôture de lentiercement, largent réalisé grâce à cette transaction est divisé en fonction dune structure de remboursement du capital / partage des bénéfices appelée officieusement la « cascade ». Un exemple de structure en cascade est comme suit:
- Remboursement de la dette (le cas échéant);
- Rendement préféré de 8\% sur largent de linvestisseur;
- Rendement de linvestisseur de largent;
- 80\% dassocié / 20\% de développeur divisé jusquà un taux de rendement interne de 20\% au niveau du projet; et
- ensuite, 50\% / 50\%.
Sur la base de cette structure, la théorie est que sur un projet qui coûte 10 000 000 $ au total et est vendu pour 15 000 000 $, le développeur na quà investir 500 000 $, mais pourrait encore faire un profit de 1 000 000 $ à 2 000 000 $. les rendements des promoteurs sont amplifiés car ils prennent le risque de rembourser le prêt, le cas échéant, et ils doivent effectuer tous les travaux pour trouver le terrain, construire limmeuble et le louer. étant donné que ces projets pourraient prendre des années à construire et que, par conséquent, le développeur ne verra pas un sou de profit jusquà ce quil soit construit et vendu, linvestissement du partenaire de capitaux propres comprend un montant pour les frais généraux du développeur classés comme frais. Il existe de nombreux types de frais facturés par les promoteurs (par exemple, acquisition, syndication, gestion dactifs, gestion immobilière, cession, etc.) et ils sont destinés à couvrir les frais généraux, mais ce sont aussi des centres de profit pour les développeurs. Si vous êtes Si vous cherchez à développer des appartements et à simplement les conserver, trouver un financement devient beaucoup plus difficile car la plupart des investisseurs ont besoin dune stratégie de sortie. Si vous navez pas lintention de vendre, limmeuble que vous construisez, votre seule option de financement peut être vous-même.
Quand commencer à chercher un financement En règle générale, un développeur trouvera un accord, mettez-le sous contrat, et pendant leur période de diligence raisonnable, ira sur les marchés financiers pour structurer le financement. Lachat de la propriété avant davoir votre capital aligné est extrêmement risqué. Encore plus risqué est lachat de la propriété avant dobtenir lapprobation pour construire ce que vous voulez construire du gouvernement . La plupart des bailleurs de fonds et des banques ninvestiront pas sans lassurance écrite dun gouvernement que le promoteur a lautorisation de construire limmeuble. Les développeurs ne clôtureront généralement lentiercement sur terre quaprès avoir obtenu les approbations du gouvernement.