Migliore risposta
Lo sponsor gestirà il progetto e potrebbe non voler investire gran parte del suo capitale proprio come risultato; ma gli investitori dovrebbero generalmente cercare sponsor che contribuiscano con almeno il 5\% del capitale azionario per il progetto. Una struttura in cui lo sponsor ha una sufficiente “pelle nel gioco” agisce per allineare meglio gli interessi dello sponsor e degli investitori. I promotori immobiliari sono imprenditori che ottengono la terra, la preparano per lo sviluppo e gestiscono il processo di costruzione. Queste proprietà possono essere residenziali o commerciali. Possono anche dedicare tempo alla negoziazione di progetti e alla partecipazione ad audizioni pubbliche. La maggior parte degli sviluppatori di terreni viaggia molto, dividendo il proprio tempo tra il lavoro sul sito del progetto o sul campo. Molti sviluppatori immobiliari sono lavoratori autonomi e provengono da numerosi background educativi, creando le competenze necessarie per il successo in questo campo abbastanza vario.
Risposta
Questa risposta è specifica per lo sviluppo di appartamenti da zero rispetto allacquisto di un condominio esistente che è stabilizzato (ad esempio costruito e affittato) o richiede ristrutturazione. Struttura del contratto In questo mercato, ogni sviluppatore immobiliare (o il “proprietario / sponsor” ) sarà richiesto dai loro investitori (il “partner azionario”) di avere un po di pelle nel gioco. A seconda del tuo track record e dellaccordo, potrebbe essere compreso tra il 3\% e il 25\% del capitale totale richiesto. Il modo in cui il proprietario / sponsor realizza il profitto è che quando il condominio è completamente costruito e affittato, ci sarà un grande evento di capitale (o il rifinanziamento in un prestito permanente o la vendita delledificio). Per semplicità, supponiamo che ledificio venga venduto al momento della locazione. Alla chiusura dellimpegno, il denaro realizzato da quella transazione viene suddiviso in base a una struttura di rimborso del capitale / partecipazione agli utili chiamata informalmente “cascata”. Un esempio di struttura a cascata è come segue:
- Rimborso del debito (se presente);
- 8\% di ritorno preferenziale sul denaro dellinvestitore;
- Ritorno dellinvestitore denaro;
- 80\% di equity partner / 20\% di sviluppatore suddiviso fino a un tasso di rendimento interno del 20\% a livello di progetto; e
- successivamente, 50\% / 50\%.
Sulla base di questa struttura, la teoria è che su un progetto che costa $ 10.000.000 in totale e viene venduto per $ 15.000.000, lo sviluppatore deve investire solo $ 500.000 ma potrebbe comunque realizzare un profitto da $ 1.000.000 a $ 2.000.000. I rendimenti degli sviluppatori sono amplificati perché si assumono il rischio di rimborsare il prestito, se del caso, e devono svolgere tutto il lavoro per trovare il terreno, costruire il condominio e affittarlo. Inoltre, dato che questi progetti potrebbero richiedere anni per essere realizzati e quindi lo sviluppatore non vedrà un centesimo di profitto fino alla sua costruzione e vendita, linvestimento del partner azionario include un importo per le spese generali dello sviluppatore classificato come commissioni. Esistono molti tipi di commissioni addebitate dallo sviluppatore (ad es. Acquisizione, sindacazione, gestione patrimoniale, gestione della proprietà, disposizione, ecc.) E sono destinate a coprire le spese generali, ma possono anche essere centri di profitto per gli sviluppatori. Se lo sei cercando di sviluppare appartamenti e semplicemente mantenerli, trovare finanziamenti diventa molto più difficile perché la maggior parte degli investitori richiede una strategia di uscita. Se non hai intenzione di vendere, il condominio che costruisci, la tua unica opzione per il finanziamento potrebbe essere te stesso.
Quando iniziare a cercare finanziamenti In genere, uno sviluppatore troverà un affare, metterlo sotto contratto e, durante il periodo di due diligence, si recherà sui mercati dei capitali per strutturare il finanziamento. Acquistare la proprietà prima di avere il capitale allineato è estremamente rischioso. Ancora più rischioso è acquistare la proprietà prima di ottenere lapprovazione per costruire ciò che vuoi costruire dal governo . La maggior parte dei fornitori di capitali e delle banche non investirà senza la garanzia scritta da parte di un governo che lo sviluppatore abbia lapprovazione per costruire il condominio. Gli sviluppatori in genere chiudono il deposito a garanzia solo dopo aver ottenuto lapprovazione dal governo.