Beste antwoord
De sponsor beheert het project en wil misschien niet veel van zijn eigen vermogen als gevolg; maar investeerders zouden over het algemeen moeten zoeken naar sponsors die ten minste 5\% van het eigen vermogen voor het project bijdragen. Een structuur waarbij de sponsor voldoende “skin in the game” heeft, werkt om de belangen van de sponsor en de investeerders beter op elkaar af te stemmen. Vastgoedontwikkelaars zijn ondernemers die grond verwerven, deze gereed maken voor ontwikkeling en het bouwproces managen. Deze eigendommen kunnen zowel residentieel als commercieel zijn. Ze kunnen ook tijd besteden aan het onderhandelen over projecten en deelnemen aan openbare hoorzittingen. De meeste landontwikkelaars reizen veel, waarbij ze hun tijd verdelen tussen het werken op de site van hun project of in het veld. Veel vastgoedontwikkelaars zijn zelfstandige en hebben tal van educatieve achtergronden, waardoor ze de vereiste vaardigheden hebben om hierin te slagen. veld behoorlijk gevarieerd.
Antwoord
Dit antwoord is specifiek voor grondopbouw, appartementontwikkeling versus de aankoop van een bestaand appartementsgebouw dat ‘gestabiliseerd is (bv. gebouwd en verhuurd)’ of renovatie nodig heeft. Dealstructuur In deze markt kan elke vastgoedontwikkelaar (of de “eigenaar / sponsor” ) zullen door hun investeerders (de “equity-partner”) worden gevraagd om wat huid in het spel te hebben. Afhankelijk van uw staat van dienst en de deal, kan dit variëren van 3\% tot 25\% van het totale vereiste eigen vermogen. De manier waarop de eigenaar / sponsor winst realiseert, is dat wanneer het appartementsgebouw volledig is gebouwd en verhuurd, er een belangrijke kapitaalgebeurtenis zal plaatsvinden (ofwel herfinancieren in een permanente lening ofwel de verkoop van het gebouw). Laten we voor de eenvoud aannemen dat het gebouw wordt verkocht bij verhuring. Bij het sluiten van de borgtocht wordt het geld dat met die transactie wordt gerealiseerd, verdeeld op basis van een structuur voor terugbetaling van kapitaal / winstdeling die informeel de “waterval” wordt genoemd. Een voorbeeld van een watervalstructuur is als volgt:
- Terugbetaling van schuld (indien van toepassing);
- 8\% preferent rendement op het geld van de investeerder;
- Rendement van investeerders geld;
- 80\% aandelenpartner / 20\% ontwikkelaar opgesplitst tot een intern rendement op projectniveau van 20\%; en
- daarna 50\% / 50\%.
Op basis van deze structuur is de theorie dat bij een project dat in totaal $ 10.000.000 kost en voor $ 15.000.000 wordt verkocht, de ontwikkelaar slechts $ 500.000 hoeft in te brengen, maar toch ergens tussen $ 1.000.000 en $ 2.000.000 aan winst kan maken. Het rendement van ontwikkelaars wordt vergroot omdat ze het risico op zich nemen om de eventuele lening terug te betalen en ze al het werk moeten doorlopen om het land te vinden, het appartementencomplex te bouwen en het te verhuren. gezien het feit dat de bouw van deze projecten jaren kan duren en de ontwikkelaar daarom “geen cent in winst zal zien voordat deze is gebouwd en verkocht, omvat de investering van de aandelenpartner een bedrag voor ontwikkelaarskosten die als vergoedingen worden geclassificeerd. Er zijn veel soorten vergoedingen die ontwikkelaars in rekening brengen (bijv. Acquisitie, syndicatie, vermogensbeheer, vastgoedbeheer, dispositie, enz.), En ze zijn bedoeld om overhead te dekken, maar het zijn mogelijk ook winstcentra voor ontwikkelaars. Als u appartementen wilt ontwikkelen en deze gewoon wilt behouden, wordt het vinden van financiering veel moeilijker omdat de meeste investeerders een exitstrategie nodig hebben. Als u niet van plan bent om het appartementengebouw dat u bouwt te verkopen, is uw enige financieringsoptie wellicht uzelf.
Wanneer u op zoek moet gaan naar financiering Meestal vindt een ontwikkelaar een deal, leg het onder contract, en tijdens hun due diligence-periode, zullen ze naar de kapitaalmarkten gaan om de financiering te structureren. Het onroerend goed kopen voordat uw kapitaal is opgesteld, is buitengewoon riskant. Nog riskanter is het kopen van het onroerend goed voorafgaand aan het verkrijgen van goedkeuring om te bouwen wat je wilt bouwen vanuit de overheid . De meeste kapitaalverschaffers en banken zullen niet investeren zonder schriftelijke verzekering van een overheid dat de ontwikkelaar toestemming heeft om het appartementencomplex te bouwen. Ontwikkelaars zullen doorgaans alleen een borgtocht op het land sluiten na goedkeuring van de overheid.