Najlepsza odpowiedź
Sponsor będzie zarządzał projektem i może nie chcieć inwestować dużej części kapitał własny z tego tytułu; ale inwestorzy powinni generalnie szukać sponsorów, którzy wnoszą co najmniej 5\% kapitału własnego projektu. Struktura, w której sponsor ma wystarczającą „skórę w grze”, działa na rzecz lepszego pogodzenia interesów sponsora i inwestorów. Deweloperzy to przedsiębiorcy, którzy pozyskują grunty, przygotowują je pod zabudowę i zarządzają procesem budowy. Te nieruchomości mogą być mieszkalne lub komercyjne. Mogą również spędzać czas negocjując projekty i uczestnicząc w wysłuchaniach publicznych. Większość deweloperów gruntów dużo podróżuje, dzieląc swój czas między pracę na terenie swojego projektu lub w terenie. Wielu deweloperów pracuje na własny rachunek i wywodzi się z wielu środowisk edukacyjnych, co zapewnia umiejętności wymagane do odniesienia sukcesu w tej dziedzinie. pole jest dość zróżnicowane.
Odpowiedź
Ta odpowiedź jest specyficzna dla zera, budowy mieszkań w porównaniu z zakupem istniejącego budynku mieszkalnego, który jest albo ustabilizowany (np. zbudowany i wynajęty), albo wymaga remontu. Struktura transakcji Na tym rynku każdy deweloper (lub „właściciel / sponsor” ) będą wymagali od swoich inwestorów („partnera kapitałowego”) posiadania skórki w grze. W zależności od Twoich osiągnięć i transakcji, może to być od 3\% do 25\% całkowitego wymaganego kapitału. Sposób, w jaki właściciel / sponsor osiąga zysk, polega na tym, że gdy budynek mieszkalny jest w pełni zbudowany i wynajęty, nastąpi duże zdarzenie kapitałowe (refinansowanie do stałej pożyczki lub sprzedaż budynku). Dla uproszczenia załóżmy, że budynek jest sprzedawany po wydzierżawieniu. Po zamknięciu escrow pieniądze uzyskane z tej transakcji są dzielone na podstawie struktury spłaty kapitału / udziału w zyskach, zwanej nieformalnie „wodospadem”. Przykładową strukturą kaskadową jest w następujący sposób:
- Spłata długu (jeśli występuje);
- 8\% preferowany zwrot z pieniędzy inwestora;
- zwrot z inwestycji inwestora money;
- 80\% udziałowiec kapitałowy / 20\% deweloper podzielony na 20\% wewnętrzną stopę zwrotu na poziomie projektu; a
- później 50\% / 50\%.
Opierając się na tej strukturze, zakłada się, że w przypadku projektu, który kosztuje łącznie 10 000 000 USD i jest sprzedawany za 15 000 000 USD, deweloper musi wpłacić tylko 500 000 USD, ale nadal może zarobić od 1 000 000 do 2 000 000 USD. zyski deweloperów są powiększane, ponieważ podejmują ryzyko spłaty ewentualnej pożyczki i muszą wykonać wszystkie prace, aby znaleźć ziemię, zbudować budynek mieszkalny i wynająć go. biorąc pod uwagę, że budowa tych projektów może trwać latami, a zatem deweloper nie zobaczy ani grosza zysku, dopóki nie zostanie zbudowany i sprzedany, inwestycja partnera kapitałowego obejmuje kwotę kosztów ogólnych dewelopera, która jest klasyfikowana jako opłaty. Istnieje wiele rodzajów opłat pobieranych przez dewelopera (np. Za zakup, konsorcjum, zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami, zbycie itp.) I mają one na celu pokrycie kosztów ogólnych, ale prawdopodobnie są to również centra zysku dla deweloperów. chcąc wybudować mieszkania i po prostu je zatrzymać, znalezienie finansowania staje się znacznie trudniejsze, ponieważ większość inwestorów wymaga strategii wyjścia. Jeśli nie masz zamiaru sprzedać budynku, który budujesz, jedyną opcją finansowania możesz być Ty.
Kiedy zacząć szukać finansowania Zwykle programista znajduje transakcja, podpisanie kontraktu iw trakcie ich due dilligence wyjdzie na rynki kapitałowe w celu zorganizowania finansowania. Zakup nieruchomości przed ustawieniem kapitału jest niezwykle ryzykowny. Jeszcze bardziej ryzykowny jest zakup nieruchomości przed uzyskaniem zgody zbudować to, co chcesz zbudować od rządu . Większość dostawców kapitału i banków nie będzie inwestować bez pisemnego zapewnienia rządu, że deweloper ma zgodę na budowę budynku mieszkalnego. Deweloperzy zwykle zamykają depozyt na gruncie po uzyskaniu zgody rządu.