Melhor resposta
O patrocinador gerenciará o projeto e pode não querer investir muito de seu como resultado, capital próprio; mas os investidores geralmente devem procurar patrocinadores que contribuam com pelo menos 5\% do capital do projeto. Uma estrutura em que o patrocinador tem “pele no jogo” suficiente atua para alinhar melhor os interesses do patrocinador e dos investidores. Os incorporadores imobiliários são empreendedores que obtêm terrenos, os preparam para o desenvolvimento e gerenciam o processo de construção. Essas propriedades podem ser residenciais ou comerciais. Eles também podem gastar tempo negociando projetos e participando de audiências públicas. A maioria dos incorporadores de terras viaja muito, dividindo seu tempo entre trabalhar no local de seu projeto ou no campo. Muitos incorporadores imobiliários são autônomos e vêm de várias origens educacionais, o que torna o conjunto de habilidades necessário para o sucesso neste campo bastante variado.
Resposta
Esta resposta é específica para o desenvolvimento de apartamentos térreos versus a compra de um prédio de apartamentos existente que está estabilizado (por exemplo, construído e alugado) ou requer reforma. Estrutura do negócio Neste mercado, todo incorporador imobiliário (ou o “proprietário / patrocinador” ) serão exigidos por seus investidores (o “parceiro de capital”) para ter alguma pele no jogo. Dependendo do seu histórico e do negócio, pode ser de 3\% a 25\% do patrimônio líquido total necessário. A forma como o proprietário / patrocinador realiza o lucro é que quando o prédio de apartamentos estiver totalmente construído e locado, haverá um grande evento de capital (seja refinanciar em um empréstimo permanente ou a venda do prédio). Para simplificar, vamos supor que o prédio seja vendido após o aluguel. Após o fechamento do depósito, o dinheiro realizado com a transação é dividido com base em uma estrutura de reembolso de capital / participação nos lucros informalmente chamada de “cascata”. Um exemplo de estrutura em cascata é da seguinte forma:
- Reembolso de dívidas (se houver);
- 8\% Retorno preferencial sobre o dinheiro do investidor;
- Retorno do investidor dinheiro;
- 80\% parceiro de capital / 20\% desenvolvedor dividido até uma taxa interna de retorno de nível de projeto de 20\%; e
- depois disso, 50\% / 50\%.
Com base nessa estrutura, a teoria é que, em um projeto que custa $ 10.000.000 no total e é vendido por $ 15.000.000, o desenvolvedor só precisa colocar $ 500.000, mas ainda pode ter de $ 1.000.000 a $ 2.000.000 de lucro. os retornos do desenvolvedor são ampliados porque eles assumem o risco de pagar o empréstimo, se houver, e têm que fazer todo o trabalho para encontrar o terreno, construir o prédio de apartamentos e alugá-lo. dado que esses projetos podem levar anos para serem construídos e, portanto, o desenvolvedor não verá um centavo em lucro até que seja construído e vendido, o investimento do parceiro de capital inclui um valor para despesas indiretas do desenvolvedor classificado como taxas. Existem muitos tipos de taxas que o desenvolvedor cobra (por exemplo, aquisição, distribuição, gestão de ativos, gestão de propriedade, alienação, etc.) e destinam-se a cobrir despesas gerais, mas também são possivelmente centros de lucro para os desenvolvedores. Se você for procurando desenvolver apartamentos e simplesmente mantê-los, encontrar financiamento torna-se muito mais difícil porque a maioria dos investidores exige uma estratégia de saída. Se você não tem intenção de vender o prédio de apartamentos que está construindo, sua única opção de financiamento pode ser você mesmo.
Quando começar a procurar financiamento Normalmente, um desenvolvedor encontrará um negociar, colocá-lo sob contrato e, durante o período de devida diligência, irá ao mercado de capitais para estruturar o financiamento. Comprar o imóvel antes de ter seu capital alinhado é extremamente arriscado. Ainda mais arriscado é comprar o imóvel antes de obter a aprovação para construir o que você quer construir do governo . A maioria dos provedores de capital e bancos não investirá sem uma garantia por escrito de um governo de que o incorporador tem aprovação para construir o prédio de apartamentos. Normalmente, os incorporadores só fecharão a garantia da terra após obterem as aprovações do governo.