Bästa svaret
Sponsorn kommer att hantera projektet och kanske inte vill investera mycket av sitt eget kapital som ett resultat men investerare bör generellt leta efter sponsorer som bidrar med minst 5\% av kapitalet för projektet. En struktur där sponsorn har tillräckligt med ”skin in the game” fungerar för att bättre anpassa sponsorn och investerarnas intressen. Fastighetsutvecklare är entreprenörer som får mark, förbereder den för utveckling och hanterar byggprocessen. Dessa fastigheter kan antingen vara bostads- eller kommersiella. De kan också spendera tid på att förhandla om projekt och delta i offentliga utfrågningar. De flesta markutvecklare reser mycket, med att dela sin tid mellan att arbeta på deras projekts webbplats eller på fältet. Många fastighetsutvecklare är egenföretagare och kommer från många utbildningsbakgrunder, vilket gör de kunskapsuppsättningar som krävs för att lyckas med detta. fältet ganska varierat.
Svar
Detta svar är specifikt för grundläggande, lägenhetsutveckling jämfört med att köpa en befintlig hyreshus som antingen är stabiliserad (t.ex. byggd och hyrd) eller kräver renovering. Dealstruktur På denna marknad, varje fastighetsutvecklare (eller ”ägaren / sponsorn” ) kommer att krävas av sina investerare (”aktiepartnern”) att ha lite skinn i spelet. Beroende på din meritlista och affären kan det vara mellan 3\% och 25\% av det totala kapitalet som krävs. Sättet som ägaren / sponsorn realiserar vinst är att när lägenhetsbyggnaden är helt byggd och hyrd kommer det att bli en stor kapitalhändelse (antingen refinansiera till ett permanent lån eller försäljning av byggnaden). Låt oss för enkelhetens skull anta att byggnaden säljs vid hyresavtalet. Vid slutet av deponeringen delas de pengar som uppnås från den transaktionen upp baserat på en kapitalåterbetalning / vinstdelningsstruktur som informellt kallas ”vattenfallet”. Ett exempel på vattenfallstruktur är enligt följande:
- Återbetalning av skuld (om någon);
- 8\% Föredragen avkastning på investerarens pengar;
- Avkastning på investeraren pengar;
- 80\% aktiepartner / 20\% utvecklare delas upp till en 20\% intern avkastning på projektnivå och
- därefter 50\% / 50\%.
Baserat på denna struktur är teorin att på ett projekt som kostar totalt $ 10.000.000 och säljs för $ 15.000.000, behöver utvecklaren bara lägga in $ 500.000 men kan ändå tjäna allt från $ 1.000.000 till $ 2.000.000 i vinst. utvecklarens avkastning förstoras eftersom de tar risken att betala tillbaka lånet, om något, och de måste gå igenom allt arbete för att hitta marken, bygga lägenhetsbyggnaden och hyra ut den. med tanke på att dessa projekt kan ta år att bygga och därför kommer utvecklaren inte att se ett öre i vinst tills den byggs och säljs, inkluderar aktiepartnerns investering ett belopp för utvecklingsomkostnader klassificerade som avgifter. Det finns många typer av avgifter som utvecklaren tar ut (t.ex. förvärv, syndikering, kapitalförvaltning, fastighetsförvaltning, disposition osv.), Och de är avsedda att täcka allmänna omkostnader, men de är också möjligen vinstcentrum för utvecklare. när du vill utveckla lägenheter och helt enkelt hålla fast vid dem blir det svårare att hitta finansiering eftersom de flesta investerare behöver en exitstrategi. Om du inte har för avsikt att sälja, lägenhetsbyggnaden du bygger, kan ditt enda alternativ för finansiering vara dig själv.
När ska man börja leta efter finansiering En utvecklare hittar vanligtvis en handla, sätt det under kontrakt och kommer under sin due diligence-period att gå ut på kapitalmarknaderna för att strukturera finansieringen. Att köpa fastigheten innan ditt kapital upprättas är extremt riskabelt. Ännu mer riskabelt är att köpa fastigheten innan du får godkännande att bygga det du vill bygga från regeringen . De flesta kapitalleverantörer och banker investerar inte utan skriftlig försäkran från en regering om att utvecklaren har godkännande för att bygga lägenhetsbyggnaden. Utvecklare stänger vanligtvis endast deponering på mark när de erhåller godkännanden från regeringen.