Bedste svar
Sponsoren administrerer projektet og vil muligvis ikke investere meget af sit egenkapital som følge heraf men investorer bør generelt se efter sponsorer, der bidrager med mindst 5\% af egenkapitalen til projektet. En struktur, hvor sponsoren har tilstrækkelig “skin in the game”, fungerer for bedre at tilpasse sponsorens og investorernes interesser. Ejendomsudviklere er iværksættere, der får jord, forbereder det til udvikling og styrer byggeprocessen. Disse ejendomme kan enten være boliger eller kommercielle. De kan også bruge tid på at forhandle projekter og deltage i offentlige høringer. De fleste jordudviklere rejser meget med at dele deres tid mellem at arbejde på deres projekts websted eller i marken. Mange ejendomsudviklere er selvstændige og kommer fra adskillige uddannelsesmæssige baggrunde, hvilket gør de nødvendige færdigheder til succes i dette felt ganske varieret.
Svar
Dette svar er specifikt for grundlæggende, udvikling af lejligheder i forhold til køb af en eksisterende lejlighedsbygning, der enten er stabiliseret (f.eks. bygget og lejet) eller kræver renovering. Dealstruktur På dette marked er alle ejendomsudviklere (eller “ejeren / sponsoren”) ) kræves af deres investorer (“aktiepartneren”) at have noget skin i spillet. Afhængigt af din track record og aftalen kan det være alt fra 3\% til 25\% af den samlede krævede egenkapital. Måden, hvorpå ejeren / sponsoren realiserer overskud, er at når lejlighedsbygningen er fuldt bygget og leaset, vil der være en større kapitalbegivenhed (enten refinansiere til et permanent lån eller salg af bygningen). For nemheds skyld antager vi, at bygningen sælges ved leasing. Ved afslutning af spærringen fordeles de penge, der realiseres fra transaktionen, på baggrund af en struktur for tilbagebetaling af kapital / fortjeneste, uformelt kaldet “vandfaldet.” som følger:
- Tilbagebetaling af gæld (hvis nogen);
- 8\% Foretrukket afkast af investorens penge;
- Returnering af investorens penge;
- 80\% aktiepartner / 20\% udvikler opdelt til et 20\% internt afkast på projektniveau og
- derefter 50\% / 50\%.
Baseret på denne struktur er teorien, at på et projekt, der koster $ 10.000.000 i alt og sælges for $ 15.000.000, behøver udvikleren kun at indsætte $ 500.000, men kunne stadig tjene alt fra $ 1.000.000 til $ 2.000.000 i fortjeneste. udviklerens afkast forstørres, fordi de påtager sig risikoen for at tilbagebetale lånet, hvis der er noget, og de er nødt til at gennemgå alt arbejdet for at finde jorden, bygge lejlighedsbygningen og lease det op. Også, i betragtning af at disse projekter kunne tage år at bygge, og derfor vil udvikleren ikke se en øre i fortjeneste, indtil den blev bygget og solgt, inkluderer aktiepartnerens investering et beløb til udvikleromkostninger klassificeret som gebyrer. Der er mange typer gebyrer, som udvikler opkræver (f.eks. Erhvervelse, syndikering, aktivforvaltning, ejendomsadministration, disposition osv.), Og de er beregnet til at dække generalomkostninger, men de er muligvis også profitcentre for udviklere. Hvis du er på udkig efter at udvikle lejligheder og simpelthen holde fast ved dem, bliver finansiering meget vanskeligere, fordi de fleste investorer har brug for en exitstrategi. Hvis du ikke har til hensigt at sælge, den lejlighedskompleks, du bygger, kan din eneste mulighed for finansiering være dig selv.
Hvornår skal man begynde at lede efter finansiering En udvikler finder typisk en handler, sæt det under kontrakt og vil i løbet af deres due diligence-periode gå ud på kapitalmarkederne for at strukturere finansiering. Det er ekstremt risikabelt at købe ejendommen, før din kapital er opstillet. Endnu mere risikabelt er at købe ejendommen inden godkendelse at bygge det, du vil bygge fra regeringen . De fleste kapitaludbydere og banker investerer ikke uden skriftlig forsikring fra en regering om, at bygherren har godkendelse til at bygge lejlighedsbygningen. Udviklere lukker typisk kun deponering på land, når de får godkendelse fra regeringen.