ベストアンサー
スポンサーはプロジェクトを管理し、プロジェクトの多くを投資したくない場合があります結果として自己資本。ただし、投資家は通常、プロジェクトの自己資本の少なくとも5％を提供するスポンサーを探す必要があります。スポンサーが十分な「ゲーム内の肌」を持っている構造は、スポンサーと投資家の利益をよりよく一致させるように機能します。不動産開発業者は、土地を取得し、開発の準備をし、建設プロセスを管理する起業家です。これらのプロパティは、住宅用または商業用のいずれかです。また、プロジェクトの交渉や公聴会への参加にも時間を費やす場合があります。ほとんどの土地開発業者は、プロジェクトの現場での作業と現場での作業に時間を割いて、多くの旅行をします。多くの不動産開発業者は自営業であり、多くの学歴を持っているため、これを成功させるために必要なスキルセットを作成します。分野は非常に多様です。
回答
この回答は、安定している（たとえば、建てられてリースされている）か、改修が必要な既存のアパートを購入するのではなく、一からアパートを開発することに固有です。 取引構造 この市場では、すべての不動産開発業者（または「所有者/スポンサー」） ）投資家（「エクイティパートナー」）は、ゲームにスキンを持っている必要があります。あなたの実績と取引に応じて、それは必要な総資本の3％から25％のどこかになります。所有者/スポンサーが利益を実現する方法は、アパートの建物が完全に建設されてリースされると、大規模な資本イベント（永久ローンへの借り換えまたは建物の売却）が発生することです。簡単にするために、建物がリースアップ時に売却されると仮定します。エスクローが終了すると、そのトランザクションから実現されるお金は、非公式に「ウォーターフォール」と呼ばれる資本返済/利益分配構造に基づいて分割されます。ウォーターフォール構造の例は次のとおりです。
- 債務の返済（ある場合）。
- 投資家のお金に対する8％の優先収益;
- 投資家の収益お金;
- 80％のエクイティパートナー/ 20％の開発者が20％のプロジェクトレベルの内部収益率に分割。
- その後、50％/ 50％。
この構造に基づくと、合計$ 10,000,000の費用がかかり、$ 15,000,000で販売されるプロジェクトでは、開発者は$ 500,000を投入するだけで、$ 1,000,000から$ 2,000,000の利益を上げることができるという理論があります。開発者の収益は、もしあればローンを返済するリスクを負い、土地を見つけ、アパートを建て、それをリースするためにすべての作業を経なければならないため、拡大されます。これらのプロジェクトの構築には何年もかかる可能性があるため、開発者は構築して販売するまで利益が1セントも見られないため、エクイティパートナーの投資には、手数料として分類される開発者の諸経費が含まれます。開発者が請求する料金には多くの種類があり（たとえば、買収、シンジケーション、資産管理、資産管理、処分など）、それらは諸経費をカバーすることを目的としていますが、開発者にとってはおそらく利益の中心でもあります。ほとんどの投資家は出口戦略を必要とするため、アパートを開発して単にそれらを保持しようとすると、資金調達を見つけるのがはるかに困難になります。売却する意図がない場合、あなたが建てたアパートの建物は、あなた自身が資金調達の唯一の選択肢かもしれません。 p>
資金調達の検索を開始する時期 通常、開発者は取引し、契約を結び、そのデューデリジェンス期間中に、資金調達を構築するために資本市場に出かけます。資本を揃える前に不動産を購入することは非常に危険です。さらに危険なのは、承認を得る前に不動産を購入することです。政府から構築したいものを構築する。ほとんどの資本提供者と銀行は、開発者がアパートの建物を建てる承認を得ているという政府からの書面による保証なしに投資することはありません。開発者は通常、政府からの承認を得た場合にのみ、土地のエスクローを閉鎖します。